Kalkulator Buy-to-Let

Kalkulator Buy-to-Let analizuje pełną rentowność wynajmowanej nieruchomości w Wielkiej Brytanii — łącząc brutto i netto stopę zwrotu z przepływami pieniężnymi po kosztach kredytu, okresach pustostanu, opłatach agenta, utrzymaniu i podatkach. Modeluje przepisy Section 24 obowiązujące od 2020 roku, zgodnie z którymi indywidualni właściciele nie odliczają już odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z wynajmu, lecz otrzymują jedynie 20% ulgę podatkową według stawki podstawowej. Ta jedna zmiana przeformułowała ekonomikę buy-to-let i sprawiła, że własność poprzez spółkę z o.o. (SPV) stała się wyraźnie bardziej atrakcyjna dla podatników opłacających wyższy próg podatkowy. W 2025/26 stawki kredytów BTL wynoszą około 5–6%, dopłata SDLT za dodatkową nieruchomość wynosi 5% (wzrost z 3% w kwietniu 2025), ADS w Szkocji wynosi 8%, a wyższa stawka LTT w Walii dodaje 5%. Dla nieruchomości BTL o wartości £250 000 w Anglii łączna kwota SDLT wynosi £25 000 — znaczący koszt wejścia wpływający na próg rentowności. Stopy zwrotu netto po Section 24 wynoszą zazwyczaj 2–4% dla właścicieli opłacających wyższy podatek, w porównaniu do 4–6% w ramach spółki z o.o., która w pełni odlicza odsetki przy stawce podatku korporacyjnego 19–25%. Ten kalkulator jest przeznaczony dla nowych właścicieli oceniających swój pierwszy BTL, właścicieli portfeli testujących nabycia pod kątem warunków skrajnych, przypadkowych właścicieli decydujących czy wynajmować, czy sprzedać, oraz księgowych doradzających klientom w kwestii własności osobistej vs SPV. Przydaje się również przy przeglądaniu, czy istniejąca nieruchomość nadal zarabia przy obecnych wartościach i stawkach kredytów 2025/26. Czego kalkulator NIE uwzględnia: CGT przy zbyciu (18% stawka podstawowa / 24% wyższa, £3 000 ulgi rocznej na 2025/26, raportowanie w ciągu 60 dni), pełnego modelowania podatku korporacyjnego, podatku od dywidend przy wyciąganiu środków z SPV, ulg kapitałowych na remonty vs naprawy przychodowe, licencji HMO, kosztów modernizacji EPC (nowe minimum C oczekiwane od 2028), ani skutków reform ustawy Renters' Rights dotyczących eksmisji na mocy Section 21 i podwyżek czynszów. Jest to narzędzie do szacowania rentowności, a nie zeznanie podatkowe. Uwagi regionalne: podatki BTL różnią się w Wielkiej Brytanii — Szkocja stosuje LBTT z 8% ADS, Walia stosuje LTT z 5% wyższą stawką, Anglia i Irlandia Północna stosują SDLT z 5% dopłatą za dodatkową nieruchomość. Prawo najmu również się różni (PRT w Szkocji, assured shorthold w Anglii). Używaj w połączeniu z kalkulatorami Rental Yield, Stamp Duty, CGT i Income Tax.