پلر گائیڈ · جون 2026 میں اپ ڈیٹ کی گئی
UK بائے-ٹو-لیٹ ٹیکس گائیڈ 2026/27
لینڈ لارڈ ہونا مسلسل زیادہ محنت طلب ہوتا جا رہا ہے — لفظی معنوں میں بھی۔ ایک دہائی کی اصلاحات نے مارگیج انٹرسٹ کٹوتی چھین لی، اضافی جائیداد پر اسٹامپ ڈیوٹی بڑھا دی، کیپیٹل گینز رپورٹنگ سخت کر دی اور، اپریل 2025 سے، سازگار فرنشڈ ہالیڈے لیٹ نظام ختم کر دیا۔ یہ گائیڈ پورا 2026/27 منظرنامہ اکٹھا کرتی ہے: سیکشن 24 فنانس کاسٹ ری اسٹرکشن اور اس کا 20% کریڈٹ، SA105 پر کرائے کا اعلان، اجازت یافتہ اور کیپیٹل اخراجات کے درمیان فرق، 5% SDLT سرچارج، 60 دن کی رپورٹنگ ڈیڈ لائن کے ساتھ 18% اور 24% پر کیپیٹل گینز ٹیکس، لمیٹڈ کمپنی بمقابلہ ذاتی ملکیت کا فیصلہ، ریپلیسمنٹ آف ڈومیسٹک آئٹمز ریلیف، اور لینڈ لارڈز کے لیے میکنگ ٹیکس ڈیجیٹل کی آمد۔ ایک ورک شدہ مثال اعداد کو اکٹھا کرتی ہے۔
سیکشن 24: مارگیج انٹرسٹ ری اسٹرکشن
سیکشن 24 ایک نسل میں لینڈ لارڈ ٹیکسیشن میں سب سے بڑی تبدیلی ہے۔ انفرادی لینڈ لارڈز اب کرائے کی آمدنی سے ٹیکس سے پہلے مارگیج انٹرسٹ منہا نہیں کر سکتے۔ اس کے بجائے، آپ پر مکمل کرائے کے منافع پر ٹیکس لگایا جاتا ہے، پھر آپ کو اپنی فنانس لاگتوں کے لیے بیسک ریٹ 20% ٹیکس کریڈٹ دیا جاتا ہے۔
بیسک ریٹ ٹیکس دہندہ کے لیے اثر تقریباً غیر جانبدار ہے — دونوں طرح سے 20% ریلیف۔ لیکن ایک ہائر ریٹ (40%) یا ایڈیشنل ریٹ (45%) لینڈ لارڈ کو اب صرف 20% پر ریلیف ملتا ہے، جو ان کی مارجنل ریٹ سے کافی نیچے ہے۔ مزید یہ کہ، چونکہ کریڈٹ سے پہلے مکمل کرایہ آمدنی شمار ہوتا ہے، سیکشن 24 لینڈ لارڈ کو ہائر ٹیکس بینڈ میں دھکیل سکتا ہے، £100,000 سے اوپر پرسنل الاؤنس کم کر سکتا ہے، یا ہائی انکم چائلڈ بینیفٹ چارج کو متحرک کر سکتا ہے۔
کمپنیاں سیکشن 24 کی زد میں نہیں آتیں — وہ اب بھی مکمل انٹرسٹ منہا کرتی ہیں — جو لینڈ لارڈ انکارپوریشن کے پیچھے بنیادی محرک ہے۔ اثر کو سیکشن 24 کیلکولیٹر سے شمار کریں۔
SA105 پر کرائے کی آمدنی ظاہر کرنا
کرائے کا منافع آپ کے سیلف اسیسمنٹ ریٹرن کے SA105 UK پراپرٹی صفحات پر رپورٹ کیا جاتا ہے۔ آپ موصول ہونے والا مجموعی کرایہ ظاہر کرتے ہیں، قابلِ ٹیکس منافع تک پہنچنے کے لیے اجازت یافتہ اخراجات منہا کرتے ہیں، اور 20% فنانس کاسٹ کریڈٹ الگ سے لاگو ہوتا ہے۔
اگر آپ کا مجموعی کرایہ £1,000 سے کم ہے، تو پراپرٹی الاؤنس انہیں مکمل طور پر کور کر سکتا ہے جس کی رپورٹنگ کی ضرورت نہیں۔ اس سے اوپر، زیادہ تر لینڈ لارڈز SA105 فائل کرتے ہیں۔ جہاں آپ کے پاس ایک سے زیادہ UK کرایہ داری ہے، انہیں ٹیکس مقاصد کے لیے ایک واحد UK پراپرٹی بزنس میں پول کیا جاتا ہے۔
خالص منافع کا تخمینہ لگانے کے لیے بائے-ٹو-لیٹ کیلکولیٹر اور کسی ممکنہ خریداری پر منافع کا جائزہ لینے کے لیے رینٹل ییلڈ کیلکولیٹر استعمال کریں۔
اجازت یافتہ اخراجات بمقابلہ کیپیٹل اخراجات
ریونیو (اجازت یافتہ) اور کیپیٹل اخراجات کے درمیان فرق طے کرتا ہے کہ آیا کوئی لاگت اب آپ کے انکم ٹیکس یا بعد میں آپ کے کیپیٹل گینز ٹیکس کو کم کرتی ہے۔
| اجازت یافتہ (کرائے سے منہا کریں) | کیپیٹل (کاسٹ بیس میں شامل ہوتا ہے) |
|---|---|
| لیٹنگ ایجنٹ اور مینجمنٹ فیس | خود خریداری کی قیمت |
| انشورنس، گراؤنڈ رینٹ، سروس چارجز | توسیع اور بہتری |
| مرمت اور دیکھ بھال | اعلیٰ معیار کا نیا کچن |
| اکاؤنٹنسی، کرایہ داروں کے لیے اشتہار | خریداری پر قانونی اور سروے فیس |
کلاسک مبہم علاقہ مرمت بمقابلہ بہتری ہے: خراب بوائلر کو اسی طرح کے بوائلر سے تبدیل کرنا ایک قابلِ کٹوتی مرمت ہے؛ اٹاری کو تبدیل کرنا کیپیٹل بہتری ہے۔ مارگیج انٹرسٹ اس ٹیبل سے مکمل طور پر باہر ہے — یہ صرف 20% سیکشن 24 کریڈٹ حاصل کرتا ہے۔
5% SDLT سرچارج
انگلینڈ یا شمالی آئرلینڈ میں اضافی رہائشی جائیداد خریدنا — بشمول کوئی بھی بائے-ٹو-لیٹ — معیاری شرحوں کے علاوہ اسٹامپ ڈیوٹی لینڈ ٹیکس سرچارج کو متحرک کرتا ہے۔ سرچارج 31 اکتوبر 2024 سے 5% تک بڑھ گیا، جو متعلقہ حد سے اوپر مکمل خریداری قیمت پر لاگو ہوتا ہے۔
£250,000 کے بائے-ٹو-لیٹ پر، وہ سرچارج اکیلا £12,500 ہے، معیاری SDLT کے علاوہ۔ اسکاٹ لینڈ اپنا ایڈیشنل ڈویلنگ سپلیمنٹ LBTT کے تحت وصول کرتا ہے، اور ویلز LTT کی ہائر ریزیڈینشل ریٹس لاگو کرتا ہے۔ سرچارج پورٹ فولیو بنانے کی لاگت کو نمایاں طور پر بڑھاتا ہے اور اسے ہمیشہ ییلڈ کیلکولیشن میں شامل کیا جانا چاہیے۔
سرچارج سمیت مکمل بل کا تخمینہ اسٹامپ ڈیوٹی کیلکولیٹر سے لگائیں۔
فروخت پر کیپیٹل گینز ٹیکس اور 60 دن کی رپورٹنگ
جب آپ کسی بائے-ٹو-لیٹ کو منافع پر فروخت کرتے ہیں، تو خریداری کی قیمت، خریداری اور فروخت کے اخراجات، اور کیپیٹل بہتری منہا کرنے کے بعد فائدے پر، £3,000 سالانہ مستثنیٰ رقم کے بعد، کیپیٹل گینز ٹیکس لاگو ہوتا ہے۔
2026/27 میں رہائشی جائیداد کے لیے، شرحیں آپ کے بیسک ریٹ بینڈ کے اندر آنے والے فائدوں کے لیے 18% اور اس سے اوپر 24% ہیں۔ اہم بات یہ ہے کہ آپ کو HMRC کی آن لائن UK پراپرٹی سروس استعمال کرتے ہوئے تکمیل کے 60 دنوں کے اندر فروخت رپورٹ کرنی اور ٹیکس ادا کرنا ہوگا — آپ کے سالانہ ریٹرن سے الگ ایک ڈیڈ لائن، اور ایک جو چوکنے پر جرمانے عائد کرتی ہے۔
پرائیویٹ ریزیڈنس ریلیف اور لیٹنگ ریلیف عام طور پر صرف اسی صورت دستیاب ہوتی ہیں اگر پراپرٹی کبھی آپ کا مرکزی گھر رہی ہو۔ خالص بائے-ٹو-لیٹس کے لیے جو کبھی آپ کی رہائش نہیں رہیں، مکمل فائدہ قابلِ ٹیکس ہے۔
لمیٹڈ کمپنی بمقابلہ ذاتی ملکیت
سیکشن 24 کی پابندی نے بہت سے لینڈ لارڈز کے لیے انکارپوریشن کو پرکشش بنا دیا ہے، لیکن یہ ہر لحاظ سے بہتر نہیں ہے۔
- کمپنی کے فوائد: کوئی سیکشن 24 نہیں — مارگیج انٹرسٹ مکمل طور پر قابلِ کٹوتی ہے؛ منافع پر 19%–25% کارپوریشن ٹیکس؛ منافع برقرار رکھنا اور دوبارہ سرمایہ کاری کرنا آسان؛ لچکدار جانشینی کی منصوبہ بندی۔
- کمپنی کی خرابیاں: زیادہ مارگیج ریٹس اور انتظامی فیس؛ ڈیویڈنڈز کے طور پر منافع نکالتے وقت ڈبل ٹیکسیشن؛ موجودہ ذاتی جائیداد کو کمپنی میں منتقل کرتے وقت SDLT اور CGT متحرک ہونا؛ اضافی اکاؤنٹنسی اور فائلنگ لاگتیں۔
کراس اوور عام طور پر طویل مدت کے لیے بڑا، گیئرڈ پورٹ فولیو بنانے والے ہائر ریٹ ٹیکس دہندگان کے حق میں ہوتا ہے، جہاں انٹرسٹ کٹوتی اور منافع برقرار رکھنا اضافی لاگتوں سے زیادہ ہوتا ہے۔ بیسک ریٹ ٹیکس دہندہ اور چھوٹے پورٹ فولیوز اکثر ذاتی طور پر بہتر رہتے ہیں۔ فیصلہ کرنے سے پہلے ہمیشہ دونوں راستوں کا نمونہ بنائیں — اور خصوصی مشورے کے بغیر موجودہ جائیداد کو کبھی کمپنی میں منتقل نہ کریں۔
فرنشڈ ہالیڈے لیٹ کا خاتمہ (اپریل 2025)
فرنشڈ ہالیڈے لیٹ (FHL) نظام اپریل 2025 سے ختم کر دیا گیا۔ FHLs پہلے فیاضانہ سلوک سے لطف اندوز ہوتے تھے: مکمل مارگیج انٹرسٹ ریلیف، فرنیچر پر کیپیٹل الاؤنسز، بزنس ایسٹ ڈسپوزل ریلیف اور رول اوور ریلیف سمیت CGT ریلیفس، اور پنشن کنٹریبیوشنز کے لیے متعلقہ آمدنی کے طور پر شمار ہونے والا منافع۔
اپریل 2025 سے، شارٹ ٹرم لیٹس عام پراپرٹی انکم قواعد کے تحت ٹیکس شدہ ہیں: سیکشن 24 لاگو ہوتا ہے، کیپیٹل الاؤنسز کی جگہ ریپلیسمنٹ آف ڈومیسٹک آئٹمز ریلیف لے لیتی ہے، اور CGT ریلیفس واپس لے لی جاتی ہیں۔ ہالیڈے لیٹس کے مالکان نے اپنی ٹیکس لاگت میں خاطر خواہ اضافہ دیکھا ہے اور انہیں جائزہ لینا چاہیے کہ آیا ماڈل اب بھی کام کرتا ہے۔ منتقلی کی تفصیلات کے لیے فرنشڈ ہالیڈے لیٹ ٹیکس گائیڈ دیکھیں۔
ریپلیسمنٹ آف ڈومیسٹک آئٹمز ریلیف
پرانا “wear and tear” الاؤنس — فرنشڈ لیٹس کے لیے کرائے کا فلیٹ 10% — 2016 میں ختم کر دیا گیا۔ اس کی جگہ ریپلیسمنٹ آف ڈومیسٹک آئٹمز ریلیف ہے۔
آپ کرایہ دار کو فراہم کردہ فرنشنگز، آلات اور کچن کے سامان کو تبدیل کرنے کی اصل لاگت منہا کر سکتے ہیں — ایک نیا صوفہ، فریج، قالین یا واشنگ مشین — لیکن پہلی (ابتدائی) فراہمی کی لاگت نہیں۔ یہ ریلیف جیسے کے تیسے تبدیلی کے لیے ہے؛ اگر آپ کسی بہتر چیز میں اپ گریڈ کرتے ہیں تو کٹوتی مساوی آئٹم کی لاگت تک محدود ہو جاتی ہے، جس میں پرانی چیز بیچنے سے حاصل رقم منہا کی جاتی ہے۔ رسیدیں محفوظ رکھیں، کیونکہ یہ HMRC کی تحقیقات کا ایک عام شعبہ ہے۔
لینڈ لارڈز کے لیے میکنگ ٹیکس ڈیجیٹل
میکنگ ٹیکس ڈیجیٹل فار انکم ٹیکس (MTD ITSA) مشترکہ پراپرٹی اور سیلف ایمپلائمنٹ آمدنی کی بنیاد پر مرحلہ وار ٹائم ٹیبل کے ساتھ لینڈ لارڈز تک پہنچتا ہے:
- اپریل 2026: £50,000 کوالیفائنگ مجموعی آمدنی سے اوپر لازمی۔
- اپریل 2027: حد گر کر £30,000 ہو جاتی ہے۔
- اپریل 2028: £20,000 کی حد کا اعلان کیا گیا ہے۔
متاثرہ لینڈ لارڈز کو ڈیجیٹل ریکارڈ رکھنا اور مطابقت پذیر سافٹ ویئر کے ذریعے سہ ماہی اپ ڈیٹس فائل کرنا ہوں گی، نیز ٹیکس سال کے بعد ایک حتمی اعلامیہ۔ حد سے نیچے، فی الحال معمول کا سالانہ ریٹرن جاری رہتا ہے — لیکن جلد بک کیپنگ سافٹ ویئر اپنانے سے منتقلی آسان ہو جاتی ہے۔ تفصیلات کے لیے MTD ITSA گائیڈ دیکھیں۔
ورک شدہ مثال: ایک ہائر ریٹ لینڈ لارڈ
ایک ہائر ریٹ ٹیکس دہندہ پر غور کریں جس کے پاس ایک بائے-ٹو-لیٹ ہے: £15,000 سالانہ کرایہ، £6,000 مارگیج انٹرسٹ اور £2,000 اجازت یافتہ اخراجات۔ اعداد 2026/27 کے لیے مثالی ہیں۔
- قابلِ ٹیکس منافع: £15,000 کرایہ − £2,000 اخراجات = £13,000 (یہاں انٹرسٹ منہا نہیں کیا گیا)۔
- 40% پر انکم ٹیکس: £13,000 × 40% = £5,200۔
- سیکشن 24 کریڈٹ: £6,000 انٹرسٹ کا 20% = £1,200 کمی۔
- واجب الادا ٹیکس: £5,200 − £1,200 = £4,000۔
سیکشن 24 سے پہلے کے قواعد کے تحت، وہی لینڈ لارڈ پہلے £6,000 انٹرسٹ منہا کرتا، £7,000 پر 40% ادا کرتا = £2,800 — اس طرح سیکشن 24 اس لینڈ لارڈ کو تقریباً £1,200 سالانہ کا خرچہ ڈالتا ہے۔ ایک کمپنی، پوری انٹرسٹ منہا کرتے ہوئے، اس کے بجائے £7,000 منافع پر کارپوریشن ٹیکس ادا کرے گی۔ بائے-ٹو-لیٹ کیلکولیٹر اور سیکشن 24 کیلکولیٹر کے ساتھ اپنے اعداد چلائیں۔