Guia Pilar · Atualizado em junho de 2026
Guia de Impostos para Buy-to-Let no Reino Unido 2026/27
Ser senhorio tornou-se cada vez mais oneroso — literalmente. Uma década de reformas eliminou a dedução dos juros hipotecários, aumentou o imposto de selo sobre imóveis adicionais, apertou o reporte de mais-valias e, a partir de abril de 2025, aboliu o favorável regime do furnished holiday let. Este guia reúne todo o panorama de 2026/27: a restrição de custos de financiamento da Section 24 e o seu crédito de 20%, a declaração de rendas no SA105, a diferença entre despesas dedutíveis e despesas de capital, a sobretaxa de 5% do SDLT, o imposto sobre mais-valias a 18% e 24% com o seu prazo de reporte de 60 dias, a decisão entre titularidade por empresa limitada e titularidade pessoal, o replacement of domestic items relief, e a chegada do Making Tax Digital para senhorios. Um exemplo prático junta os números.
Section 24: A Restrição de Juros Hipotecários
A Section 24 é a maior alteração à tributação de senhorios numa geração. Os senhorios individuais já não podem deduzir os juros da hipoteca do rendimento de arrendamento antes do imposto. Em vez disso, são tributados sobre o lucro de arrendamento total, recebendo depois um crédito fiscal de 20% à taxa base pelos seus custos de financiamento.
Para um contribuinte de taxa base, o efeito é globalmente neutro — alívio de 20% em qualquer dos casos. Mas um senhorio de taxa superior (40%) ou de taxa adicional (45%) recebe agora alívio apenas a 20%, muito abaixo da sua taxa marginal. Pior ainda, como a totalidade da renda conta como rendimento antes do crédito, a Section 24 pode empurrar um senhorio para um escalão fiscal superior, reduzir o Personal Allowance acima de £100.000, ou desencadear o High Income Child Benefit Charge.
As empresas não estão sujeitas à Section 24 — continuam a deduzir os juros na totalidade — o que é o principal motor da constituição de empresas por senhorios. Quantifique o impacto com a calculadora da Section 24.
Declarar o Rendimento de Arrendamento no SA105
O lucro de arrendamento é reportado nas páginas SA105 (UK property) da sua declaração de Self Assessment. Declara as rendas brutas recebidas, deduz as despesas dedutíveis até ao lucro tributável, e o crédito de 20% de custos de financiamento é aplicado separadamente.
Se as suas rendas brutas forem inferiores a £1.000, o property allowance pode cobri-las na totalidade, sem nada a reportar. Acima disso, a maioria dos senhorios preenche um SA105. Quando tem mais do que um arrendamento no Reino Unido, são agrupados num único negócio de propriedade no Reino Unido para efeitos fiscais.
Use a calculadora de buy-to-let para projetar o lucro líquido, e a calculadora de rendimento de arrendamento (rental yield) para avaliar o retorno de uma compra prospetiva.
Despesas Dedutíveis vs Despesas de Capital
A distinção entre despesa corrente (dedutível) e despesa de capital determina se um custo reduz o seu imposto sobre o rendimento agora ou o seu imposto sobre mais-valias mais tarde.
| Dedutível (deduzir da renda) | Capital (acrescenta à base de custo) |
|---|---|
| Honorários de agência de arrendamento e gestão | O próprio preço de compra |
| Seguro, ground rent, encargos de condomínio | Ampliações e melhoramentos |
| Reparações e manutenção | Uma cozinha nova de padrão superior |
| Contabilidade, publicidade para arrendatários | Honorários legais e de vistoria na compra |
A área cinzenta clássica é reparações versus melhoramentos: substituir uma caldeira avariada por uma semelhante é uma reparação dedutível; converter um sótão é um melhoramento de capital. Os juros hipotecários ficam totalmente fora desta tabela — apenas beneficiam do crédito de 20% da Section 24.
A Sobretaxa de 5% do SDLT
Comprar um imóvel residencial adicional em Inglaterra ou na Irlanda do Norte — incluindo qualquer buy-to-let — desencadeia uma sobretaxa de Stamp Duty Land Tax acima das taxas normais. A sobretaxa subiu para 5% a partir de 31 de outubro de 2024, aplicada à totalidade do preço de compra acima do limiar relevante.
Num buy-to-let de £250.000, essa sobretaxa por si só é de £12.500, para além do SDLT normal. A Escócia cobra o seu próprio Additional Dwelling Supplement ao abrigo do LBTT, e o País de Gales aplica taxas residenciais superiores de LTT. A sobretaxa aumenta materialmente o custo de construir uma carteira e deve ser sempre incluída no cálculo do rendimento (yield).
Estime o valor total, incluindo a sobretaxa, com a calculadora de stamp duty.
Imposto sobre Mais-Valias na Venda e Reporte em 60 Dias
Quando vende um buy-to-let com lucro, o imposto sobre mais-valias aplica-se ao ganho após deduzir o preço de compra, os custos de compra e venda, e os melhoramentos de capital, menos o valor anual isento de £3.000.
Para imóveis residenciais em 2026/27, as taxas são 18% para ganhos que caiam dentro do seu escalão de taxa base e 24% acima disso. Fundamentalmente, tem de reportar a alienação e pagar o imposto no prazo de 60 dias após a conclusão, utilizando o serviço online UK Property da HMRC's — um prazo separado da sua declaração anual, e que implica penalizações se não for cumprido.
O private residence relief e o letting relief só estão geralmente disponíveis se o imóvel tiver sido em algum momento a sua residência principal. Para buy-to-lets puros que nunca foram a sua residência, a totalidade do ganho é tributável.
Empresa Limitada vs Titularidade Pessoal
A restrição da Section 24 tornou a constituição de empresa atrativa para muitos senhorios, mas não é universalmente a melhor opção.
- Vantagens de uma empresa: sem Section 24 — os juros hipotecários são totalmente dedutíveis; o lucro é tributado a 19%–25% de imposto sobre sociedades; mais fácil reter e reinvestir o lucro; planeamento de sucessão flexível.
- Desvantagens de uma empresa: taxas de hipoteca e comissões de montagem mais elevadas; dupla tributação ao extrair o lucro como dividendos; SDLT e CGT desencadeados ao transferir um imóvel pessoal existente para uma empresa; custos adicionais de contabilidade e de submissão.
O ponto de viragem favorece geralmente contribuintes de taxa superior a construir uma carteira maior e alavancada a longo prazo, onde a dedução de juros e a retenção de lucro superam os custos extra. Contribuintes de taxa base e carteiras pequenas costumam ficar melhor a título pessoal. Modele sempre ambas as vias antes de decidir — e nunca transfira um imóvel existente para uma empresa sem aconselhamento especializado.
Abolição do Furnished Holiday Let (abril de 2025)
O regime do furnished holiday let (FHL) foi abolido a partir de abril de 2025. Os FHL beneficiavam anteriormente de um tratamento generoso: alívio total de juros hipotecários, capital allowances sobre mobiliário, alívios de CGT incluindo o Business Asset Disposal Relief e o rollover relief, e lucros contando como rendimentos relevantes para contribuições de pensão.
A partir de abril de 2025, os arrendamentos de curta duração são tributados segundo as regras normais de rendimento de propriedade: a Section 24 aplica-se, as capital allowances dão lugar ao replacement of domestic items relief, e os alívios de CGT são retirados. Os proprietários de alojamento de férias registaram um aumento significativo no seu custo fiscal e devem rever se o modelo ainda funciona. Consulte o guia de impostos do furnished holiday let para o detalhe transitório.
Replacement of Domestic Items Relief
O antigo “wear and tear allowance” — uma dedução fixa de 10% da renda para arrendamentos mobilados — foi abolido em 2016. No seu lugar está o replacement of domestic items relief.
Pode deduzir o custo real de substituir mobiliário, eletrodomésticos e utensílios de cozinha disponibilizados para uso do arrendatário — por exemplo um sofá, frigorífico, tapete ou máquina de lavar roupa novos — mas não o custo da primeira aquisição (inicial). O alívio destina-se a uma substituição equivalente; se fizer um upgrade para algo melhor, a dedução é limitada ao custo de um item equivalente, com as receitas da venda do item antigo deduzidas ao pedido. Guarde os recibos, pois esta é uma área comum de inquérito por parte da HMRC.
Making Tax Digital para Senhorios
O Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) chega aos senhorios num calendário faseado, com base no rendimento combinado de propriedade e de trabalho independente:
- Abril de 2026: obrigatório acima de £50.000 de rendimento bruto qualificável.
- Abril de 2027: o limiar desce para £30.000.
- Abril de 2028: foi anunciado um limiar de £20.000.
Os senhorios abrangidos têm de manter registos digitais e submeter atualizações trimestrais através de software compatível, mais uma declaração final após o ano fiscal. Abaixo do limiar, a declaração anual normal continua por agora — mas adotar software de contabilidade cedo facilita a transição. Consulte o guia do MTD ITSA para mais detalhes.
Exemplo Prático: Um Senhorio de Taxa Superior
Considere um contribuinte de taxa superior com um buy-to-let: £15.000 de renda anual, £6.000 de juros hipotecários e £2.000 de despesas dedutíveis. Os valores são ilustrativos para 2026/27.
- Lucro tributável: £15.000 de renda − £2.000 de despesas = £13.000 (os juros não são deduzidos aqui).
- Imposto sobre o rendimento a 40%: £13.000 × 40% = £5.200.
- Crédito da Section 24: 20% × £6.000 de juros = redução de £1.200.
- Imposto devido: £5.200 − £1.200 = £4.000.
Segundo as regras anteriores à Section 24, o mesmo senhorio teria deduzido primeiro os £6.000 de juros, pagando 40% sobre £7.000 = £2.800 — pelo que a Section 24 custa a este senhorio cerca de £1.200 por ano. Uma empresa, deduzindo os juros na totalidade, pagaria imposto sobre sociedades sobre £7.000 de lucro. Faça as suas próprias contas com a calculadora de buy-to-let e a calculadora da Section 24.