Базовий гід · Оновлено червень 2026
Податковий гід по UK Buy-to-Let 2026/27
Бути орендодавцем стає дедалі більш обтяжливим — у прямому сенсі слова. Десятиліття реформ скасувало вирахування іпотечних відсотків, підвищило гербовий збір на додаткову нерухомість, посилило звітність з приросту капіталу та, з квітня 2025 року, скасувало пільговий режим furnished holiday let. Цей гід зводить воєдино всю картину 2026/27: обмеження фінансових витрат за Section 24 і його кредит 20%, декларування орендної плати на SA105, різницю між дозволеними та капітальними витратами, надбавку SDLT 5%, податок на приріст капіталу за ставками 18% і 24% з терміном звітності 60 днів, рішення про володіння через ТОВ чи особисто, пільгу на заміну побутових предметів та прихід Making Tax Digital для орендодавців. Розібраний приклад зводить цифри разом.
Section 24: обмеження іпотечних відсотків
Section 24 — це найбільша зміна в оподаткуванні орендодавців за покоління. Фізичні особи- орендодавці більше не можуть вираховувати іпотечні відсотки з орендного доходу до оподаткування. Натомість вас оподатковують з повного орендного прибутку, а потім надають податковий кредит за базовою ставкою 20% на ваші фінансові витрати.
Для платника базової ставки ефект у цілому нейтральний — пільга 20% в обох напрямках. Але орендодавець з вищою ставкою (40%) або додатковою ставкою (45%) тепер отримує пільгу лише за 20%, значно нижче своєї граничної ставки. Гірше того, оскільки вся орендна плата враховується як дохід до застосування кредиту, Section 24 може перевести орендодавця у вищу податкову категорію, зменшити Personal Allowance понад £100,000 або спричинити High Income Child Benefit Charge.
Компанії не підпадають під дію Section 24 — вони й далі вираховують відсотки повністю — що є головним фактором реєстрації ТОВ орендодавцями. Оцініть вплив за допомогою калькулятора Section 24.
Декларування орендного доходу на SA105
Орендний прибуток декларується на сторінках SA105 UK property вашої декларації Self Assessment. Ви декларуєте отриману валову орендну плату, вираховуєте дозволені витрати, щоб отримати оподатковуваний прибуток, а кредит на фінансові витрати 20% застосовується окремо.
Якщо ваша валова орендна плата нижча за £1,000, property allowance може повністю її покрити, і декларувати нічого не потрібно. Понад цю суму більшість орендодавців подають SA105. Якщо у вас декілька об'єктів оренди у UK, вони об'єднуються в один бізнес з нерухомості у UK для податкових цілей.
Скористайтеся калькулятором buy-to-let для прогнозування чистого прибутку та калькулятором орендної дохідності для оцінки віддачі від планованої покупки.
Дозволені витрати проти капітальних витрат
Розмежування між поточними (дозволеними) та капітальними витратами визначає, чи зменшує витрата ваш прибутковий податок зараз, чи ваш податок на приріст капіталу пізніше.
| Дозволені (вираховуються з орендної плати) | Капітальні (додаються до бази вартості) |
|---|---|
| Комісії агентства з оренди та управління | Сама ціна купівлі |
| Страхування, земельна рента, сервісні платежі | Прибудови та покращення |
| Ремонт та обслуговування | Нова кухня вищого класу |
| Бухгалтерія, реклама для орендарів | Юридичні послуги та огляд при купівлі |
Класична сіра зона — це ремонт проти покращення: заміна зламаного бойлера на аналогічний є вирахуваним ремонтом; переобладнання горища — це капітальне покращення. Іпотечні відсотки взагалі не входять у цю таблицю — вони дають право лише на кредит Section 24 у розмірі 20%.
Надбавка SDLT 5%
Купівля додаткової житлової нерухомості в Англії чи Північній Ірландії — включно з buy-to-let — спричиняє надбавку Stamp Duty Land Tax на додаток до стандартних ставок. Надбавка зросла до 5% з 31 жовтня 2024 року й застосовується до всієї ціни купівлі понад відповідний поріг.
На нерухомості buy-to-let вартістю £250,000 сама надбавка становить £12,500, на додаток до стандартного SDLT. Шотландія стягує власну Additional Dwelling Supplement за LBTT, а Уельс застосовує вищі житлові ставки LTT. Надбавка суттєво підвищує вартість формування портфеля, і її завжди слід враховувати в розрахунку дохідності.
Оцініть повну суму, включно з надбавкою, за допомогою калькулятора гербового збору.
Податок на приріст капіталу при продажу та звітність за 60 днів
Коли ви продаєте buy-to-let з прибутком, податок на приріст капіталу застосовується до приросту після вирахування ціни купівлі, витрат на купівлю та продаж, а також капітальних покращень, за вирахуванням річної неоподатковуваної суми £3,000.
Для житлової нерухомості у 2026/27 ставки становлять 18% для приросту в межах базової ставки та 24% понад неї. Критично важливо, що ви повинні задекларувати відчуження та сплатити податок протягом 60 днів після завершення угоди через онлайн-сервіс HMRC UK Property — це окремий термін від вашої річної декларації, і за його пропуск нараховуються штрафи.
Пільга на основне житло (private residence relief) та letting relief зазвичай доступні, лише якщо нерухомість колись була вашим основним домом. Для чистих buy-to-let об'єктів, які ніколи не були вашим житлом, оподатковується весь приріст.
ТОВ проти особистого володіння
Обмеження Section 24 зробило реєстрацію ТОВ привабливою для багатьох орендодавців, але це не завжди краще.
- Переваги ТОВ: немає Section 24 — іпотечні відсотки вираховуються повністю; прибуток оподатковується корпоративним податком 19%–25%; легше утримувати та реінвестувати прибуток; гнучке планування спадкоємності.
- Недоліки ТОВ: вищі ставки за іпотекою та комісії за оформлення; подвійне оподаткування при виведенні прибутку у вигляді дивідендів; SDLT і CGT спричиняються при передачі наявної особистої нерухомості в компанію; додаткові витрати на бухгалтерію та подання звітності.
Точка перетину зазвичай вигідна платникам вищої ставки, які будують більший, левериджований портфель на довгострокову перспективу, де вирахування відсотків та утримання прибутку переважують додаткові витрати. Платникам базової ставки та невеликим портфелям часто вигідніше залишатися при особистому володінні. Завжди моделюйте обидва варіанти перед прийняттям рішення — і ніколи не передавайте наявну нерухомість у компанію без консультації спеціаліста.
Скасування furnished holiday let (квітень 2025)
Режим furnished holiday let (FHL) був скасований з квітня 2025 року. FHL раніше мали пільгове ставлення: повну пільгу на іпотечні відсотки, капітальні надбавки на меблі, пільги CGT, включно з Business Asset Disposal Relief та rollover relief, а прибуток враховувався як відповідний дохід для пенсійних внесків.
З квітня 2025 року короткострокова оренда оподатковується за звичайними правилами орендного доходу: застосовується Section 24, капітальні надбавки поступаються місцем пільзі на заміну побутових предметів, а пільги CGT скасовуються. Власники оренди для відпочинку відчули суттєве зростання податкової вартості й повинні переглянути, чи модель досі працює. Дивіться гід з оподаткування furnished holiday let для перехідних деталей.
Пільга на заміну побутових предметів
Стара надбавка “зношування” (фіксовані 10% від орендної плати для мебльованої оренди) була скасована у 2016 році. Натомість діє пільга на заміну побутових предметів.
Ви можете вирахувати фактичну вартість заміни меблів, техніки та кухонного приладдя, наданих для користування орендарем — новий диван, холодильник, килим чи пральна машина — але не вартість первісного (початкового) забезпечення. Пільга стосується еквівалентної заміни; якщо ви оновлюєте до кращого варіанту, вирахування обмежується вартістю еквівалентного предмета, а виручка від продажу старого предмета вираховується із заявленої суми. Зберігайте квитанції, оскільки це поширена сфера перевірок HMRC.
Making Tax Digital для орендодавців
Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) охоплює орендодавців за поетапним графіком на основі сукупного доходу з нерухомості та самозайнятості:
- Квітень 2026: обов'язково понад £50,000 кваліфікованого валового доходу.
- Квітень 2027: поріг знижується до £30,000.
- Квітень 2028: оголошено поріг £20,000.
Орендодавці, на яких це поширюється, повинні вести цифрові записи та подавати щоквартальні оновлення через сумісне програмне забезпечення, а також фінальну декларацію після завершення податкового року. Нижче порогу поки що продовжується звичайна річна декларація — але раннє впровадження бухгалтерського програмного забезпечення полегшує перехід. Дивіться гід з MTD ITSA для деталей.
Розібраний приклад: орендодавець з вищою ставкою
Розглянемо платника вищої ставки з одним buy-to-let: £15,000 річної орендної плати, £6,000 іпотечних відсотків та £2,000 дозволених витрат. Цифри є ілюстративними для 2026/27.
- Оподатковуваний прибуток: £15,000 орендної плати − £2,000 витрат = £13,000 (відсотки тут не вираховуються).
- Прибутковий податок за ставкою 40%: £13,000 × 40% = £5,200.
- Кредит Section 24: 20% × £6,000 відсотків = зменшення на £1,200.
- Податок до сплати: £5,200 − £1,200 = £4,000.
За правилами до Section 24 той самий орендодавець спочатку вирахував би £6,000 відсотків, сплативши 40% з £7,000 = £2,800 — тобто Section 24 коштує цьому орендодавцю приблизно £1,200 на рік. Компанія, вираховуючи відсотки повністю, сплатила б корпоративний податок з £7,000 прибутку замість цього. Пораховуйте власні цифри за допомогою калькулятора buy-to-let та калькулятора Section 24.