دليل شامل · محدَّث في يونيو 2026
دليل ضريبة الإيجار العقاري (Buy-to-Let) في المملكة المتحدة 2026/27
أصبح كون المرء مالكًا مؤجرًا أكثر إرهاقًا ضريبيًا باطراد. فعقد كامل من الإصلاحات أزال خصم فوائد الرهن العقاري، ورفع رسوم دمغة الأراضي على العقارات الإضافية، وشدّد الإبلاغ عن أرباح رأس المال، وألغى، اعتبارًا من أبريل 2025، نظام الإيجار السياحي المفروش المُفَضَّل. يجمع هذا الدليل الصورة الكاملة لعام 2026/27: قيد المادة 24 على تكاليف التمويل وخصمه بنسبة 20%، الإبلاغ عن الإيجارات عبر SA105، الفرق بين النفقات المسموح بها والنفقات الرأسمالية، رسم SDLT الإضافي بنسبة 5%، ضريبة أرباح رأس المال بمعدلي 18% و24% مع مهلة الإبلاغ خلال 60 يومًا، قرار الملكية عبر شركة محدودة مقابل الملكية الشخصية، إعفاء استبدال الأدوات المنزلية، ووصول نظام Making Tax Digital إلى الملّاك. يجمع مثال عملي كل هذه الأرقام معًا.
المادة 24: قيد فوائد الرهن العقاري
المادة 24 هي التغيير الأكبر في ضريبة الملّاك منذ جيل كامل. لم يعد بإمكان الملّاك الأفراد خصم فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار قبل احتساب الضريبة. بدلاً من ذلك، تُفرض عليك الضريبة على كامل ربح الإيجار، ثم تحصل على خصم ضريبي بمعدل الشريحة الأساسية 20% عن تكاليف التمويل الخاصة بك.
بالنسبة لدافع الضريبة في الشريحة الأساسية، يكون التأثير محايدًا إلى حد كبير — إعفاء 20% في كلتا الحالتين. لكن المالك في الشريحة الأعلى (40%) أو الشريحة الإضافية (45%) يحصل الآن على إعفاء بنسبة 20% فقط، أقل بكثير من معدله الحدي. والأسوأ من ذلك، أنه نظرًا لاحتساب كامل الإيجار كدخل قبل تطبيق الخصم، يمكن للمادة 24 أن تدفع المالك إلى شريحة ضريبية أعلى، أو تُقلل الإعفاء الشخصي فوق 100,000 جنيه إسترليني، أو تُطلق رسم الدخل المرتفع على إعانة الطفل (High Income Child Benefit Charge).
لا تخضع الشركات للمادة 24 — فهي لا تزال تخصم الفوائد بالكامل — وهو الدافع الرئيسي وراء تأسيس الملّاك للشركات. قدّر الأثر باستخدام حاسبة المادة 24.
الإقرار بدخل الإيجار عبر SA105
يُبلَّغ عن ربح الإيجار في صفحات SA105 الخاصة بالعقارات في المملكة المتحدةضمن إقرار التقييم الذاتي الخاص بك. تُقر بإجمالي الإيجارات المستلمة، وتخصم النفقات المسموح بها للوصول إلى الربح الخاضع للضريبة، ويُطبَّق خصم تكاليف التمويل بنسبة 20% بشكل منفصل.
إذا كان إجمالي إيجاراتك أقل من 1,000 جنيه إسترليني، فقد يغطيها إعفاء العقار بالكامل دون أي شيء للإبلاغ عنه. وفوق ذلك، يُقدم معظم الملّاك نموذج SA105. وحيثما يكون لديك أكثر من عقار للإيجار في المملكة المتحدة، تُجمَّع في نشاط عقاري واحد لأغراض ضريبية.
استخدم حاسبة الإيجار العقاري لتقدير صافي الربح، و حاسبة عائد الإيجار لتقييم العائد على عملية شراء محتملة.
النفقات المسموح بها مقابل الإنفاق الرأسمالي
التمييز بين النفقات الإيرادية (المسموح بها) والإنفاق الرأسمالي يحدد ما إذا كانت التكلفة تُقلل ضريبة دخلك الآن أو ضريبة أرباح رأس المال الخاصة بك لاحقًا.
| مسموح به (يُخصم من الإيجار) | رأسمالي (يُضاف إلى القاعدة السعرية) |
|---|---|
| رسوم وكيل التأجير والإدارة | سعر الشراء نفسه |
| التأمين، إيجار الأرض، رسوم الخدمة | التوسعات والتحسينات |
| الإصلاحات والصيانة | مطبخ جديد بمستوى أعلى |
| المحاسبة، الإعلان عن المستأجرين | أتعاب قانونية ومسح عند الشراء |
المنطقة الرمادية الكلاسيكية هي الإصلاحات مقابل التحسينات: استبدال غلاية معطلة بأخرى مماثلة هو إصلاح قابل للخصم؛ أما تحويل العلية فهو تحسين رأسمالي. تقع فوائد الرهن العقاري خارج هذا الجدول تمامًا — إذ تحصل فقط على خصم المادة 24 بنسبة 20%.
رسم SDLT الإضافي بنسبة 5%
شراء عقار سكني إضافي في إنجلترا أو أيرلندا الشمالية — بما في ذلك أي عقار للإيجار — يُطلق رسم دمغة أراضي إضافي (Stamp Duty Land Tax surcharge) فوق المعدلات القياسية. ارتفع هذا الرسم الإضافي إلى 5% اعتبارًا من 31 أكتوبر 2024، ويُطبَّق على كامل سعر الشراء فوق الحد ذي الصلة.
على عقار للإيجار بقيمة 250,000 جنيه إسترليني، يبلغ هذا الرسم الإضافي وحده 12,500 جنيه إسترليني، بالإضافة إلى SDLT القياسي. تفرض اسكتلندا رسمها الإضافي الخاص على المساكن بموجب LBTT، وتطبق ويلز معدلات سكنية أعلى لضريبة LTT. يرفع هذا الرسم الإضافي بشكل كبير تكلفة بناء محفظة عقارية وينبغي أخذه دائمًا في الاعتبار عند حساب العائد.
قدّر الفاتورة الكاملة، بما فيها الرسم الإضافي، باستخدام حاسبة رسوم الدمغة.
ضريبة أرباح رأس المال عند البيع والإبلاغ خلال 60 يومًا
عند بيع عقار للإيجار بربح، تُطبَّق ضريبة أرباح رأس المال على الربح بعد خصم سعر الشراء، تكاليف البيع والشراء، والتحسينات الرأسمالية، ناقص المبلغ المعفى السنوي البالغ 3,000 جنيه إسترليني.
بالنسبة للعقارات السكنية في 2026/27، المعدلات هي 18% للأرباح الواقعة ضمن شريحتك الضريبية الأساسية و24% فوقها. والأهم من ذلك، يجب عليك الإبلاغ عن عملية التصرف ودفع الضريبة خلال 60 يومًا من إتمام البيع باستخدام خدمة العقارات الإلكترونية لدى HMRC — وهي مهلة منفصلة عن إقرارك السنوي، وتترتب عليها غرامات في حال عدم الالتزام بها.
إعفاء المسكن الرئيسي وإعفاء إيجار المسكن متاحان عمومًا فقط إذا كان العقار مسكنك الرئيسي في وقت ما. أما بالنسبة لعقارات الإيجار الخالصة التي لم تكن يومًا مسكنك، فإن كامل الربح يخضع للضريبة.
الملكية عبر شركة محدودة مقابل الملكية الشخصية
جعل قيد المادة 24 التأسيس كشركة جذابًا للعديد من الملّاك، لكنه ليس أفضل بشكل مطلق في جميع الحالات.
- مزايا الشركة: لا تخضع للمادة 24 — فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم بالكامل؛ يُفرض على الربح ضريبة شركات بنسبة 19%-25%؛ أسهل في الاحتفاظ بالأرباح وإعادة استثمارها؛ تخطيط أكثر مرونة للتوريث.
- عيوب الشركة: معدلات رهن عقاري وأتعاب ترتيب أعلى؛ ازدواج ضريبي عند سحب الأرباح كأرباح موزعة؛ يُطلق SDLT وضريبة أرباح رأس المال عند نقل عقار شخصي قائم إلى شركة؛ تكاليف محاسبة وتقديم إضافية.
تميل نقطة التعادل عمومًا لصالح دافعي الضريبة في الشريحة الأعلى الذين يبنون محفظة أكبر وممولة بالرافعة المالية على المدى الطويل، حيث يفوق خصم الفوائد والاحتفاظ بالأرباح التكاليف الإضافية. أما دافعو الضريبة في الشريحة الأساسية والمحافظ الصغيرة فغالبًا ما يكونون في وضع أفضل بالملكية الشخصية. ضع دائمًا نموذجًا لكلا المسارين قبل اتخاذ القرار — ولا تنقل أبدًا عقارًا قائمًا إلى شركة دون استشارة متخصصة.
إلغاء نظام الإيجار السياحي المفروش (أبريل 2025)
أُلغي نظام الإيجار السياحي المفروش (FHL) اعتبارًا من أبريل 2025. كانت عقارات FHL تتمتع سابقًا بمعاملة سخية: إعفاء كامل من فوائد الرهن العقاري، بدلات رأسمالية على الأثاث، إعفاءات ضريبة أرباح رأس المال بما فيها إعفاء التصرف في الأصول التجارية وإعفاء التدوير، واحتساب الأرباح كأرباح ذات صلة للمساهمات في المعاش التقاعدي.
اعتبارًا من أبريل 2025، تُفرض الضريبة على الإيجارات قصيرة الأجل وفق قواعد دخل العقارات العادية: تنطبق المادة 24، وتُستبدل البدلات الرأسمالية بإعفاء استبدال الأدوات المنزلية، وتُسحب إعفاءات ضريبة أرباح رأس المال. شهد أصحاب الإيجارات السياحية ارتفاعًا ملموسًا في تكلفتهم الضريبية وينبغي عليهم مراجعة ما إذا كان النموذج لا يزال مجديًا. راجع دليل ضريبة الإيجار السياحي المفروش للاطلاع على التفاصيل الانتقالية.
إعفاء استبدال الأدوات المنزلية
أُلغي البدل القديم المعروف بـ“البلى والتلف” — نسبة ثابتة 10% من الإيجار للعقارات المفروشة — في عام 2016. وحل محله إعفاء استبدال الأدوات المنزلية.
يمكنك خصم التكلفة الفعلية لاستبدال الأثاث والأجهزة وأدوات المطبخ المقدمة لاستخدام المستأجر — مثل أريكة جديدة أو ثلاجة أو سجادة أو غسالة — لكن ليس تكلفة التوفير الأول (الأولي). الإعفاء مخصص لاستبدال مماثل بمثيل؛ فإذا قمت بالترقية إلى شيء أفضل، يُحدد الخصم بسقف يعادل تكلفة عنصر معادل، مع خصم عائدات بيع العنصر القديم. احتفظ بالإيصالات، فهذا مجال شائع لتحقيق HMRC.
نظام Making Tax Digital للملّاك
يصل نظام Making Tax Digital لضريبة الدخل (MTD ITSA) إلى الملّاك وفق جدول زمني مرحلي يعتمد على مجموع دخل العقارات والعمل الحر:
- أبريل 2026: إلزامي فوق 50,000 جنيه إسترليني من الدخل الإجمالي المؤهل.
- أبريل 2027: ينخفض الحد إلى 30,000 جنيه إسترليني.
- أبريل 2028: أُعلن عن حد قدره 20,000 جنيه إسترليني.
يجب على الملّاك المتأثرين الاحتفاظ بسجلات رقمية وتقديم تحديثات ربع سنوية عبر برمجيات متوافقة، بالإضافة إلى إقرار نهائي بعد نهاية السنة الضريبية. دون الحد، يستمر الإقرار السنوي المعتاد في الوقت الحالي — لكن اعتماد برمجيات المحاسبة مبكرًا يسهل الانتقال. راجع دليل MTD ITSA للاطلاع على التفاصيل.
مثال عملي: مالك في الشريحة الضريبية الأعلى
لنفترض دافع ضريبة في الشريحة الأعلى يملك عقارًا واحدًا للإيجار: إيجار سنوي 15,000 جنيه إسترليني، فوائد رهن عقاري 6,000 جنيه إسترليني، ونفقات مسموح بها 2,000 جنيه إسترليني. الأرقام توضيحية لعام 2026/27.
- الربح الخاضع للضريبة: 15,000 جنيه إسترليني إيجار − 2,000 جنيه إسترليني نفقات = 13,000 جنيه إسترليني (لا تُخصم الفوائد هنا).
- ضريبة الدخل بمعدل 40%: 13,000 جنيه إسترليني × 40% = 5,200 جنيه إسترليني.
- خصم المادة 24: 20% × 6,000 جنيه إسترليني فوائد = تخفيض 1,200 جنيه إسترليني.
- الضريبة المستحقة: 5,200 جنيه إسترليني − 1,200 جنيه إسترليني = 4,000 جنيه إسترليني.
بموجب القواعد السابقة للمادة 24، كان المالك نفسه سيخصم فوائد الـ6,000 جنيه إسترليني أولاً، ويدفع 40% على 7,000 جنيه إسترليني = 2,800 جنيه إسترليني — أي أن المادة 24 تكلف هذا المالك نحو 1,200 جنيه إسترليني سنويًا. أما الشركة، التي تخصم الفوائد بالكامل، فستدفع ضريبة شركات على 7,000 جنيه إسترليني من الربح بدلاً من ذلك. احسب أرقامك الخاصة باستخدام حاسبة الإيجار العقاري و حاسبة المادة 24.