Ghid pilon · Actualizat iunie 2026
Ghid privind impozitarea proprietăților buy-to-let în UK 2026/27
A fi proprietar (landlord) a devenit constant mai împovărător din punct de vedere fiscal — literalmente. Un deceniu de reforme a eliminat deducerea dobânzii ipotecare, a majorat stamp duty pentru proprietăți suplimentare, a înăsprit raportarea impozitului pe câștigul de capital și, din aprilie 2025, a abolit regimul favorabil furnished holiday let. Acest ghid reunește întreaga imagine pentru 2026/27: restricția costului de finanțare din Section 24 și creditul său de 20%, declararea chiriilor prin SA105, diferența dintre cheltuielile deductibile și cele de capital, suprataxa SDLT de 5%, impozitul pe câștigul de capital de 18% și 24% cu termenul de raportare de 60 de zile, decizia între deținerea prin companie limitată și deținerea personală, replacement of domestic items relief și apariția Making Tax Digital pentru proprietari. Un exemplu practic pune cifrele cap la cap.
Section 24: Restricția asupra dobânzii ipotecare
Section 24 este cea mai mare schimbare unică în impozitarea proprietarilor dintr-o generație. Proprietarii persoane fizice nu mai pot deduce dobânda ipotecară din venitul din chirii înainte de impozitare. În schimb, sunteți impozitat pe profitul integral din chirii, apoi primiți un credit fiscal de 20% la rata de bază pentru costurile dvs. de finanțare.
Pentru un contribuabil la rata de bază, efectul este, în linii mari, neutru — 20% reducere, oricum ar fi. Dar un proprietar la rata superioară (40%) sau rata suplimentară (45%) primește acum o reducere de doar 20%, mult sub rata sa marginală. Mai grav, pentru că întreaga chirie contează ca venit înainte de aplicarea creditului, Section 24 poate împinge un proprietar într-o bandă de impozitare mai mare, poate reduce Personal Allowance peste £100.000 sau poate declanșa High Income Child Benefit Charge.
Companiile nu sunt supuse Section 24 — ele deduc dobânda integral — ceea ce este principalul motiv din spatele înființării de companii de către proprietari. Cuantificați impactul cu calculatorul Section 24.
Declararea venitului din chirii prin SA105
Profitul din chirii se raportează în paginile SA105 UK property din declarația dvs. de Self Assessment. Declarați chiriile brute încasate, deduceți cheltuielile deductibile pentru a ajunge la profitul impozabil, iar creditul de 20% pentru costul de finanțare se aplică separat.
Dacă chiriile brute sunt sub £1.000, property allowance le poate acoperi integral, fără nimic de raportat. Peste acest prag, majoritatea proprietarilor depun un SA105. Dacă aveți mai multe proprietăți închiriate în UK, acestea sunt reunite într-o singură afacere de proprietăți în UK din punct de vedere fiscal.
Folosiți calculatorul buy-to-let pentru a proiecta profitul net, și calculatorul randamentului chiriei pentru a evalua randamentul unei achiziții potențiale.
Cheltuieli deductibile vs. cheltuieli de capital
Distincția dintre cheltuielile de venit (deductibile) și cele de capital decide dacă un cost vă reduce impozitul pe venit acum sau impozitul pe câștigul de capital mai târziu.
| Deductibil (se scade din chirie) | Capital (se adaugă la baza de cost) |
|---|---|
| Comisioane agenție de închiriere & administrare | Prețul de achiziție în sine |
| Asigurare, ground rent, service charges | Extinderi și îmbunătățiri |
| Reparații și întreținere | O bucătărie nouă, de un standard superior |
| Contabilitate, publicitate pentru chiriași | Onorarii juridice & de expertiză la achiziție |
Zona gri clasică este reparațiile versus îmbunătățirile: înlocuirea unei centrale defecte cu una similară este o reparație deductibilă; transformarea unei mansarde este o îmbunătățire de capital. Dobânda ipotecară stă complet în afara acestui tabel — beneficiază doar de creditul de 20% din Section 24.
Suprataxa SDLT de 5%
Achiziționarea unei proprietăți rezidențiale suplimentare în Anglia sau Irlanda de Nord — inclusiv orice buy-to-let — declanșează o suprataxă Stamp Duty Land Tax peste ratele standard. Suprataxa a crescut la 5% începând cu 31 octombrie 2024, aplicată la întregul preț de achiziție peste pragul relevant.
Pentru un buy-to-let de £250.000, doar suprataxa reprezintă £12.500, pe lângă SDLT standard. Scoția percepe propriul Additional Dwelling Supplement conform LBTT, iar Țara Galilor aplică rate rezidențiale majorate ale LTT. Suprataxa crește semnificativ costul construirii unui portofoliu și ar trebui întotdeauna inclusă în calculul randamentului.
Estimați factura totală, inclusiv suprataxa, cu calculatorul stamp duty.
Impozitul pe câștigul de capital la vânzare și raportarea în 60 de zile
Când vindeți o proprietate buy-to-let cu profit, impozitul pe câștigul de capital se aplică asupra câștigului rămas după deducerea prețului de achiziție, a costurilor de cumpărare și vânzare și a îmbunătățirilor de capital, minus suma anuală scutită de £3.000.
Pentru proprietăți rezidențiale în 2026/27, ratele sunt 18% pentru câștigurile din banda de rată de bază și 24% peste aceasta. Esențial, trebuie să raportați cesiunea și să plătiți impozitul în termen de 60 de zile de la finalizare, folosind serviciul online HMRC UK Property — un termen separat de declarația anuală, care atrage penalități dacă este ratat.
Private residence relief și letting relief sunt disponibile, în general, doar dacă proprietatea a fost cândva locuința dvs. principală. Pentru buy-to-let-uri pure care nu au fost niciodată reședința dvs., întregul câștig este impozabil.
Companie limitată vs. deținere personală
Restricția din Section 24 a făcut ca înființarea unei companii să fie atractivă pentru mulți proprietari, dar nu este universal mai avantajoasă.
- Avantajele companiei: fără Section 24 — dobânda ipotecară este integral deductibilă; profitul este impozitat cu 19%-25% corporation tax; mai ușor de reținut și reinvestit profitul; planificare flexibilă a succesiunii.
- Dezavantajele companiei: rate ipotecare și comisioane de aranjare mai mari; dublă impozitare la extragerea profitului sub formă de dividende; SDLT și CGT declanșate la transferul unei proprietăți personale existente într-o companie; costuri suplimentare de contabilitate și depunere.
Punctul de echilibru favorizează, în general, contribuabilii la rata superioară care construiesc un portofoliu mai mare, cu levier, pe termen lung, unde deducerea dobânzii și reținerea profitului depășesc costurile suplimentare. Contribuabilii la rata de bază și portofoliile mici rămân adesea mai avantajați personal. Modelați întotdeauna ambele variante înainte de a decide — și nu transferați niciodată o proprietate existentă într-o companie fără consultanță specializată.
Abolirea furnished holiday let (aprilie 2025)
Regimul furnished holiday let (FHL) a fost abolit începând cu aprilie 2025. FHL-urile beneficiau anterior de un tratament generos: reducere integrală a dobânzii ipotecare, capital allowances pentru mobilier, reduceri CGT inclusiv Business Asset Disposal Relief și rollover relief, iar profiturile contau ca venituri relevante pentru contribuțiile la pensie.
Din aprilie 2025, închirierile pe termen scurt sunt impozitate conform regulilor obișnuite pentru venitul din proprietăți: se aplică Section 24, capital allowances sunt înlocuite de replacement of domestic items relief, iar reducerile CGT sunt retrase. Proprietarii de locuințe de vacanță au constatat o creștere semnificativă a costului fiscal și ar trebui să analizeze dacă modelul mai funcționează. Consultați ghidul privind impozitarea furnished holiday let pentru detaliile perioadei de tranziție.
Replacement of Domestic Items Relief
Vechea alocație "wear and tear" — o cotă fixă de 10% din chirie pentru închirierile mobilate — a fost abolită în 2016. În locul ei se află replacement of domestic items relief.
Puteți deduce costul efectiv al înlocuirii mobilierului, aparatelor și veselei/ustensilelor puse la dispoziția chiriașului — o canapea nouă, un frigider, o mochetă sau o mașină de spălat — dar nu costul primei achiziții (inițiale). Reducerea este pentru o înlocuire echivalentă; dacă faceți un upgrade la ceva mai bun, deducerea este limitată la costul unui articol echivalent, iar sumele obținute din vânzarea articolului vechi se scad din solicitare. Păstrați chitanțele, deoarece aceasta este o zonă frecventă de verificare din partea HMRC.
Making Tax Digital pentru proprietari
Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) ajunge la proprietari pe un calendar etapizat, bazat pe venitul combinat din proprietăți și activități independente:
- Aprilie 2026: obligatoriu peste £50.000 venit brut calificat.
- Aprilie 2027: pragul scade la £30.000.
- Aprilie 2028: a fost anunțat un prag de £20.000.
Proprietarii afectați trebuie să păstreze evidențe digitale și să depună actualizări trimestriale prin software compatibil, plus o declarație finală după anul fiscal. Sub prag, declarația anuală obișnuită continuă deocamdată — dar adoptarea timpurie a unui software de contabilitate ușurează tranziția. Consultați ghidul MTD ITSA pentru detalii.
Exemplu practic: un proprietar la rata superioară
Luați în considerare un contribuabil la rata superioară cu un buy-to-let: £15.000 chirie anuală, £6.000 dobândă ipotecară și £2.000 cheltuieli deductibile. Cifrele sunt ilustrative pentru 2026/27.
- Profit impozabil: £15.000 chirie − £2.000 cheltuieli = £13.000 (dobânda nu se deduce aici).
- Impozit pe venit la 40%: £13.000 × 40% = £5.200.
- Credit Section 24: 20% × £6.000 dobândă = reducere de £1.200.
- Impozit datorat: £5.200 − £1.200 = £4.000.
Conform regulilor de dinainte de Section 24, același proprietar ar fi dedus mai întâi cei £6.000 dobândă, plătind 40% pe £7.000 = £2.800 — deci Section 24 costă acest proprietar aproximativ £1.200 pe an. O companie, deducând dobânda integral, ar plăti corporation tax pe £7.000 profit. Faceți-vă propriile calcule cu calculatorul buy-to-let și calculatorul Section 24.
Referințe oficiale
- gov.uk: Reducerea fiscală pentru proprietari rezidențiali (Section 24)
- gov.uk: Închirierea unei proprietăți — plata impozitului
- gov.uk: Ratele SDLT pentru proprietăți rezidențiale
- gov.uk: Raportarea și plata impozitului pe câștigul de capital (regulile de 60 de zile)
- gov.uk: Making Tax Digital for Income Tax