Prif Ganllaw · Diweddarwyd Mehefin 2026
Canllaw Treth Prynu-i-Osod y DU 2026/27
Mae bod yn landlord wedi dod yn gynyddol drethiadwy — yn llythrennol. Mae degawd o ddiwygio wedi diddymu\'r didyniad llog morgais, wedi codi toll stamp ar eiddo ychwanegol, wedi tynhau adrodd enillion cyfalaf ac, o Ebrill 2025, wedi diddymu\'r gyfundrefn rhent gwyliau wedi\'i ddodrefnu ffafriol. Mae\'r canllaw hwn yn dod â\'r darlun 2026/27 cyfan ynghyd: cyfyngiad cost cyllid Adran 24 a\'i gredyd 20%, adrodd rhenti ar y SA105, y gwahaniaeth rhwng gwariant caniataol a chyfalaf, y gordoll SDLT 5%, treth enillion cyfalaf ar 18% a 24% gyda\'i ddyddiad cau adrodd 60 diwrnod, y penderfyniad cwmni cyfyngedig yn erbyn perchnogaeth bersonol, rhyddhad disodli eitemau domestig, a dyfodiad Making Tax Digital i landlordiaid. Mae enghraifft wedi\'i gweithio yn dwyn y ffigurau ynghyd.
Adran 24: Cyfyngiad Llog Morgais
Adran 24 yw\'r newid unigol mwyaf i drethiant landlordiaid mewn cenhedlaeth. Ni all landlordiaid unigol bellach ddidynnu llog morgais o incwm rhentu cyn treth. Yn lle hynny, trethir chi ar yr elw rhentu llawn, ac yna rhoddir credyd treth 20% ar y gyfradd sylfaenol i chi am eich costau cyllid.
I drethdalwr ar y gyfradd sylfaenol mae\'r effaith yn niwtral i raddau helaeth — 20% o ryddhad y naill ffordd neu\'r llall. Ond mae landlord ar y gyfradd uwch (40%) neu\'r gyfradd ychwanegol (45%) bellach yn cael rhyddhad ar 20% yn unig, ymhell islaw eu cyfradd ymylol. Yn waeth byth, gan fod y rhent llawn yn cyfrif fel incwm cyn y credyd, gall Adran 24 lusgo landlord i fand treth uwch, lleihau\'r Lwfans Personol uwchlaw £100,000, neu sbarduno\'r Tâl Budd-dal Plant Incwm Uchel.
Nid yw cwmnïau yn ddarostyngedig i Adran 24 — maent yn dal i ddidynnu llog yn llawn — sef y prif ysgogiad y tu ôl i gorffori landlordiaid. Meintioli\'r effaith gyda\'r cyfrifiannell Adran 24.
Datgan Incwm Rhentu ar y SA105
Adroddir elw rhentu ar dudalennau eiddo\'r DU SA105 eich ffurflen Hunanasesu. Rydych yn datgan rhenti crynswth a dderbyniwyd, yn didynnu gwariant caniataol i gyrraedd yr elw trethadwy, a chymhwysir y credyd cost cyllid 20% ar wahân.
Os yw eich rhenti crynswth o dan £1,000, gall y lwfans eiddo eu gorchuddio\'n gyfan gwbl heb ddim i\'w adrodd. Uwchlaw hynny, mae\'r rhan fwyaf o landlordiaid yn cyflwyno SA105. Lle bo gennych fwy nag un eiddo rhent yn y DU, cânt eu cyfuno mewn un busnes eiddo yn y DU at ddibenion treth.
Defnyddiwch y cyfrifiannell prynu-i-osod i ragamcanu elw net, a\'r cyfrifiannell enillion rhentu i asesu\'r enillion ar bryniant arfaethedig.
Gwariant Caniataol yn erbyn Gwariant Cyfalaf
Mae\'r gwahaniaeth rhwng gwariant refeniw (caniataol) a chyfalaf yn penderfynu a yw cost yn lleihau eich treth incwm nawr neu\'ch treth enillion cyfalaf yn ddiweddarach.
| Caniataol (didynnu o\'r rhent) | Cyfalaf (yn ychwanegu at sylfaen cost) |
|---|---|
| Ffioedd asiant gosod a rheoli | Y pris prynu ei hun |
| Yswiriant, rhent tir, taliadau gwasanaeth | Estyniadau a gwelliannau |
| Atgyweiriadau a chynnal a chadw | Cegin newydd o safon uwch |
| Cyfrifyddiaeth, hysbysebu i denantiaid | Ffioedd cyfreithiol ac arolwg wrth brynu |
Y maes llwyd clasurol yw atgyweiriadau yn erbyn gwelliannau: mae disodli boeler wedi torri gydag un tebyg yn atgyweiriad didynadwy; mae trosi atig yn welliant cyfalaf. Mae llog morgais yn eistedd y tu allan i\'r tabl hwn yn gyfan gwbl — dim ond y credyd Adran 24 20% y mae\'n ei ddenu.
Y Gordoll SDLT 5%
Mae prynu eiddo preswyl ychwanegol yn Lloegr neu Ogledd Iwerddon — gan gynnwys unrhyw brynu-i-osod — yn sbarduno gordoll Treth Tir Toll Stamp ar ben y cyfraddau safonol. Cododd y gordoll i 5% o 31 Hydref 2024, wedi\'i gymhwyso i\'r pris prynu cyfan uwchlaw\'r trothwy perthnasol.
Ar eiddo prynu-i-osod £250,000, mae\'r gordoll hwnnw ei hun yn £12,500, yn ychwanegol at y SDLT safonol. Mae\'r Alban yn codi ei Hatodiad Annedd Ychwanegol ei hun o dan LBTT, a Chymru yn cymhwyso cyfraddau preswyl uwch o LTT. Mae\'r gordoll yn codi cost adeiladu portffolio yn sylweddol a dylid ei ffactora i mewn i\'r cyfrifiad enillion bob amser.
Amcangyfrifwch y bil llawn, gan gynnwys y gordoll, gyda\'r cyfrifiannell toll stamp.
Treth Enillion Cyfalaf ar Werthu a\'r Adrodd 60 Diwrnod
Pan fyddwch yn gwerthu eiddo prynu-i-osod ar elw, mae treth enillion cyfalaf yn berthnasol ar yr elw wedi didynnu\'r pris prynu, costau prynu a gwerthu, a gwelliannau cyfalaf, llai\'r swm esempt blynyddol o £3,000.
Ar gyfer eiddo preswyl yn 2026/27, y cyfraddau yw 18% ar gyfer enillion sy\'n disgyn o fewn eich band cyfradd sylfaenol a 24% uwchlaw hynny. Yn hollbwysig, rhaid i chi adrodd y gwarediad a thalu\'r dreth o fewn 60 diwrnod i gwblhau gan ddefnyddio gwasanaeth Eiddo\'r DU ar-lein HMRC — dyddiad cau ar wahân i\'ch ffurflen flynyddol, ac un sy\'n cario cosbau os cânt eu methu.
Fel arfer dim ond os oedd yr eiddo unwaith yn brif gartref i chi y mae rhyddhad preswylfa breifat a rhyddhad gosod ar gael. Ar gyfer eiddo prynu-i-osod pur na fu erioed yn breswylfa i chi, mae\'r elw llawn yn drethadwy.
Cwmni Cyfyngedig yn erbyn Perchnogaeth Bersonol
Mae cyfyngiad Adran 24 wedi gwneud corffori\'n ddeniadol i lawer o landlordiaid, ond nid yw\'n well yn gyffredinol.
- Manteision cwmni: dim Adran 24 — mae llog morgais yn gwbl ddidynadwy; trethir elw ar 19%–25% treth gorfforaeth; haws cadw ac ailfuddsoddi elw; cynllunio olyniaeth hyblyg.
- Anfanteision cwmni: cyfraddau morgais a ffioedd trefniant uwch; trethiant dwbl wrth dynnu elw fel difidendau; sbarduno SDLT a CGT wrth drosglwyddo eiddo personol presennol i gwmni; costau cyfrifyddiaeth a chyflwyno ychwanegol.
Mae\'r groesfan yn gyffredinol yn ffafrio trethdalwyr cyfradd uwch sy\'n adeiladu portffolio mwy, wedi\'i drafod, ar gyfer y tymor hir, lle mae\'r didyniad llog a chadw elw yn drech na\'r costau ychwanegol. Mae trethdalwyr cyfradd sylfaenol a phortffolios bach yn aml yn well eu byd yn bersonol. Modelwch y ddau lwybr bob amser cyn penderfynu — a pheidiwch byth â throsglwyddo eiddo presennol i gwmni heb gyngor arbenigol.
Diddymu\'r Rhent Gwyliau wedi\'i Ddodrefnu (Ebrill 2025)
Cafodd cyfundrefn y rhent gwyliau wedi\'i ddodrefnu (FHL) ei diddymu o Ebrill 2025. Roedd FHLs cyn hynny yn mwynhau triniaeth hael: rhyddhad llog morgais llawn, lwfansau cyfalaf ar ddodrefn, rhyddhad CGT gan gynnwys Rhyddhad Gwaredu Asedau Busnes a rhyddhad rholio ymlaen, ac elw yn cyfrif fel enillion perthnasol ar gyfer cyfraniadau pensiwn.
O Ebrill 2025, trethir gosodiadau tymor byr o dan reolau incwm eiddo arferol: mae Adran 24 yn berthnasol, mae lwfansau cyfalaf yn rhoi lle i ryddhad disodli eitemau domestig, a thynnir yn ôl y rhyddhad CGT. Mae perchnogion gosodiadau gwyliau wedi gweld cynnydd sylweddol yn eu cost dreth a dylent adolygu a yw\'r model yn dal i weithio. Gweler y canllaw treth rhent gwyliau wedi\'i ddodrefnu am y manylion trosiannol.
Rhyddhad Disodli Eitemau Domestig
Cafodd yr hen lwfans “traul a difrod” — 10% gwastad o rent ar gyfer gosodiadau wedi\'u dodrefnu — ei ddiddymu yn 2016. Yn ei le mae rhyddhad disodli eitemau domestig.
Gallwch ddidynnu cost wirioneddol disodli dodrefn, offer ac eitemau cegin a ddarperir at ddefnydd y tenant — soffa, oergell, carped neu beiriant golchi newydd, er enghraifft — ond nid cost y ddarpariaeth gyntaf (wreiddiol). Mae\'r rhyddhad ar gyfer disodliad tebyg-am-debyg; os ydych yn uwchraddio i rywbeth gwell, cyfyngir y didyniad i gost eitem gyfatebol, gydag enillion o werthu\'r hen eitem yn cael eu didynnu. Cadwch dderbynebau, gan fod hwn yn faes cyffredin i ymholiad HMRC.
Making Tax Digital i Landlordiaid
Mae Making Tax Digital ar gyfer Treth Incwm (MTD ITSA) yn cyrraedd landlordiaid ar amserlen fesul cam yn seiliedig ar incwm eiddo a hunangyflogaeth cyfunol:
- Ebrill 2026: gorfodol uwchlaw £50,000 o incwm crynswth cymwys.
- Ebrill 2027: mae\'r trothwy yn gostwng i £30,000.
- Ebrill 2028: cyhoeddwyd trothwy o £20,000.
Rhaid i landlordiaid yr effeithir arnynt gadw cofnodion digidol a chyflwyno diweddariadau chwarterol drwy feddalwedd gydnaws, ynghyd â datganiad terfynol wedi diwedd y flwyddyn dreth. O dan y trothwy, mae\'r ffurflen flynyddol arferol yn parhau am y tro — ond mae mabwysiadu meddalwedd cadw cyfrifon yn gynnar yn hwyluso\'r trawsnewid. Gweler y canllaw MTD ITSA am fanylion.
Enghraifft wedi\'i Gweithio: Landlord Cyfradd Uwch
Ystyriwch drethdalwr cyfradd uwch gydag un eiddo prynu-i-osod: £15,000 o rent blynyddol, £6,000 o log morgais a £2,000 o wariant caniataol. Mae\'r ffigurau\'n enghreifftiol ar gyfer 2026/27.
- Elw trethadwy: £15,000 rent − £2,000 gwariant = £13,000 (nid yw llog yn cael ei ddidynnu yma).
- Treth incwm ar 40%: £13,000 × 40% = £5,200.
- Credyd Adran 24: 20% × £6,000 o log = gostyngiad o £1,200.
- Treth i\'w thalu: £5,200 − £1,200 = £4,000.
O dan y rheolau cyn-Adran-24, byddai\'r un landlord wedi didynnu\'r £6,000 o log yn gyntaf, gan dalu 40% ar £7,000 = £2,800 — felly mae Adran 24 yn costio tua £1,200 y flwyddyn i\'r landlord hwn. Byddai cwmni, gan ddidynnu\'r llog yn llawn, yn talu treth gorfforaeth ar £7,000 o elw yn lle hynny. Rhedwch eich ffigurau eich hun gyda\'r cyfrifiannell prynu-i-osod a\'r cyfrifiannell Adran 24.