Przewodnik filarowy · Zaktualizowano czerwiec 2026
Przewodnik po podatkach buy-to-let w UK 2026/27
Bycie wynajmującym staje się coraz bardziej obciążające podatkowo — dosłownie. Dekada reform odebrała odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego, podniosła podatek stemplowy od dodatkowych nieruchomości, zaostrzyła raportowanie zysków kapitałowych, a od kwietnia 2025 roku zlikwidowała korzystny reżim furnished holiday let. Ten przewodnik łączy cały obraz na lata 2026/27: ograniczenie kosztów finansowania z Section 24 i jego 20% ulgę, deklarowanie czynszów na SA105, różnicę między wydatkami dopuszczalnymi a kapitałowymi, 5% dopłatę SDLT, podatek od zysków kapitałowych w wysokości 18% i 24% z 60-dniowym terminem raportowania, decyzję między spółką z o.o. a własnością osobistą, ulgę za wymianę przedmiotów użytku domowego oraz nadejście Making Tax Digital dla wynajmujących. Przykład liczbowy łączy te wszystkie dane.
Section 24: ograniczenie odsetek od kredytu hipotecznego
Section 24 to pojedyncza największa zmiana w opodatkowaniu wynajmujących od pokolenia. Indywidualni wynajmujący nie mogą już odliczać odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z najmu przed opodatkowaniem. Zamiast tego są opodatkowani od pełnego zysku z najmu, a następnie otrzymują ulgę podatkową w wysokości podstawowej stawki 20% za koszty finansowania.
Dla podatnika w podstawowym progu efekt jest z grubsza neutralny — 20% ulgi w obie strony. Ale wynajmujący w wyższym progu (40%) lub najwyższym progu (45%) otrzymuje teraz ulgę wynoszącą jedynie 20%, znacznie poniżej swojej stawki krańcowej. Co gorsza, ponieważ cały czynsz liczy się jako dochód przed zastosowaniem ulgi, Section 24 może wepchnąć wynajmującego do wyższego progu podatkowego, zmniejszyć Personal Allowance powyżej £100,000 lub wywołać High Income Child Benefit Charge.
Spółki nie podlegają Section 24 — nadal odliczają odsetki w pełni — co jest głównym powodem zakładania spółek przez wynajmujących. Oszacuj wpływ za pomocą kalkulatora Section 24.
Deklarowanie dochodu z najmu na SA105
Zysk z najmu zgłasza się na stronach SA105 dotyczących nieruchomości w UKw ramach zeznania Self Assessment. Deklarujesz otrzymany czynsz brutto, odliczasz dopuszczalne wydatki, aby uzyskać zysk podlegający opodatkowaniu, a ulga za koszty finansowania w wysokości 20% stosowana jest osobno.
Jeśli twój czynsz brutto jest niższy niż £1,000, może go w całości pokryć property allowance, bez konieczności zgłaszania. Powyżej tej kwoty większość wynajmujących składa SA105. Gdy masz więcej niż jedną nieruchomość w UK, są one łączone w jedną brytyjską działalność w zakresie nieruchomości do celów podatkowych.
Skorzystaj z kalkulatora buy-to-let do prognozowania zysku netto oraz kalkulatora rentowności najmu do oceny zwrotu z planowanego zakupu.
Wydatki dopuszczalne a wydatki kapitałowe
Rozróżnienie między wydatkiem bieżącym (dopuszczalnym) a kapitałowym decyduje o tym, czy koszt zmniejsza twój podatek dochodowy teraz, czy podatek od zysków kapitałowych później.
| Dopuszczalne (odlicza się od czynszu) | Kapitałowe (dodaje się do bazy kosztowej) |
|---|---|
| Opłaty agencji wynajmu i zarządzania | Sama cena zakupu |
| Ubezpieczenie, czynsz gruntowy, opłaty serwisowe | Rozbudowy i ulepszenia |
| Naprawy i konserwacja | Nowa kuchnia wyższej klasy |
| Księgowość, reklama dla najemców | Opłaty prawne i za wycenę przy zakupie |
Klasycznym szarym obszarem jest naprawa a ulepszenie: wymiana zepsutego bojlera na podobny to odliczalna naprawa; przebudowa poddasza to ulepszenie kapitałowe. Odsetki od kredytu hipotecznego leżą całkowicie poza tą tabelą — przyciągają jedynie 20% ulgę z Section 24.
Dopłata SDLT 5%
Zakup dodatkowej nieruchomości mieszkalnej w Anglii lub Irlandii Północnej — w tym każdej nieruchomości buy-to-let — wywołuje dopłatę Stamp Duty Land Tax na szczyt standardowych stawek. Dopłata wzrosła do 5% od 31 października 2024 roku, stosowana do całej ceny zakupu powyżej odpowiedniego progu.
Przy nieruchomości buy-to-let za £250,000 sama dopłata wynosi £12,500, dodatkowo do standardowego SDLT. Szkocja pobiera własną Additional Dwelling Supplement w ramach LBTT, a Walia stosuje wyższe stawki mieszkaniowe LTT. Dopłata istotnie podnosi koszt budowania portfela i zawsze powinna być uwzględniona w kalkulacji rentowności.
Oszacuj pełną kwotę, łącznie z dopłatą, za pomocą kalkulatora podatku stemplowego.
Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży i 60-dniowe raportowanie
Gdy sprzedajesz nieruchomość buy-to-let z zyskiem, podatek od zysków kapitałowych stosuje się do zysku po odliczeniu ceny zakupu, kosztów zakupu i sprzedaży oraz ulepszeń kapitałowych, pomniejszonego o roczną kwotę wolną £3,000.
Dla nieruchomości mieszkalnych w latach 2026/27 stawki wynoszą 18% dla zysków mieszczących się w twoim podstawowym progu podatkowym i 24%powyżej niego. Co kluczowe, musisz zgłosić transakcję i zapłacić podatek w ciągu 60 dni od finalizacji za pomocą internetowej usługi HMRC UK Property — osobny termin od twojego rocznego zeznania, który wiąże się z karami w razie przekroczenia.
Private residence relief i letting relief są zazwyczaj dostępne tylko wtedy, gdy nieruchomość była kiedyś twoim głównym domem. Dla czystych nieruchomości buy-to-let, które nigdy nie były twoim miejscem zamieszkania, cały zysk podlega opodatkowaniu.
Spółka z o.o. a własność osobista
Ograniczenie z Section 24 sprawiło, że założenie spółki stało się atrakcyjne dla wielu wynajmujących, ale nie jest to rozwiązanie uniwersalnie lepsze.
- Zalety spółki: brak Section 24 — odsetki od kredytu hipotecznego w pełni odliczalne; zysk opodatkowany stawką podatku dochodowego od osób prawnych 19%–25%; łatwiej zatrzymać i reinwestować zysk; elastyczne planowanie sukcesji.
- Wady spółki: wyższe stawki kredytów hipotecznych i opłaty aranżacyjne; podwójne opodatkowanie przy wypłacie zysku jako dywidendy; SDLT i CGT wywołane przy przenoszeniu istniejącej nieruchomości osobistej do spółki; dodatkowe koszty księgowe i sprawozdawcze.
Punkt przełomowy generalnie sprzyja podatnikom w wyższym progu budującym większy, lewarowany portfel w długim terminie, gdzie odliczenie odsetek i zatrzymanie zysku przewyższają dodatkowe koszty. Podatnicy w podstawowym progu i mali posiadacze portfeli często wychodzą lepiej na własności osobistej. Zawsze zamodeluj obie ścieżki przed podjęciem decyzji — i nigdy nie przenoś istniejącej nieruchomości do spółki bez specjalistycznej porady.
Likwidacja furnished holiday let (kwiecień 2025)
Reżim furnished holiday let (FHL) został zlikwidowany od kwietnia 2025 roku. FHL wcześniej korzystały z hojnego traktowania: pełnej ulgi na odsetki od kredytu hipotecznego, capital allowances na meble, ulg CGT, w tym Business Asset Disposal Relief i rollover relief, a zyski liczyły się jako relevant earnings do składek emerytalnych.
Od kwietnia 2025 roku krótkoterminowy wynajem jest opodatkowany na zwykłych zasadach dochodu z nieruchomości: obowiązuje Section 24, capital allowances ustępują miejsca uldze za wymianę przedmiotów użytku domowego, a ulgi CGT są wycofywane. Właściciele wynajmu wakacyjnego odnotowali znaczący wzrost kosztu podatkowego i powinni przeanalizować, czy ten model nadal się sprawdza. Zobacz przewodnik po podatkach furnished holiday let po szczegóły dotyczące okresu przejściowego.
Ulga za wymianę przedmiotów użytku domowego
Stary odpis “wear and tear” — zryczałtowane 10% czynszu dla umeblowanego najmu — został zlikwidowany w 2016 roku. W jego miejsce weszła ulga za wymianę przedmiotów użytku domowego.
Możesz odliczyć rzeczywisty koszt wymiany mebli, sprzętów AGD i naczyń kuchennych udostępnionych do użytku najemcy — na przykład nowej kanapy, lodówki, dywanu czy pralki — ale nie koszt pierwszego (początkowego) wyposażenia. Ulga dotyczy wymiany na odpowiednik; jeśli dokonasz ulepszenia na coś lepszego, odliczenie jest ograniczone do kosztu równoważnego przedmiotu, a wpływy ze sprzedaży starego przedmiotu są odliczane od kwoty roszczenia. Zachowaj paragony, ponieważ jest to częsty obszar kontroli HMRC.
Making Tax Digital dla wynajmujących
Making Tax Digital for Income Tax (MTD ITSA) obejmuje wynajmujących według stopniowego harmonogramu opartego na łącznym dochodzie z nieruchomości i samozatrudnienia:
- Kwiecień 2026: obowiązkowe powyżej £50,000 kwalifikującego się dochodu brutto.
- Kwiecień 2027: próg spada do £30,000.
- Kwiecień 2028: ogłoszono próg £20,000.
Objęci nią wynajmujący muszą prowadzić cyfrowe rejestry i składać kwartalne aktualizacje za pomocą zgodnego oprogramowania, a także ostateczną deklarację po zakończeniu roku podatkowego. Poniżej progu na razie obowiązuje zwykłe roczne zeznanie — ale wcześniejsze wdrożenie oprogramowania księgowego ułatwia przejście. Zobacz przewodnik po MTD ITSA po szczegóły.
Przykład liczbowy: wynajmujący w wyższym progu podatkowym
Rozważmy podatnika w wyższym progu z jedną nieruchomością buy-to-let: £15,000 rocznego czynszu, £6,000 odsetek od kredytu hipotecznego i £2,000 dopuszczalnych wydatków. Liczby są poglądowe dla 2026/27.
- Zysk podlegający opodatkowaniu: £15,000 czynszu − £2,000 wydatków = £13,000 (odsetki nie są tu odliczane).
- Podatek dochodowy przy 40%: £13,000 × 40% = £5,200.
- Ulga Section 24: 20% × £6,000 odsetek = £1,200 obniżki.
- Podatek należny: £5,200 − £1,200 = £4,000.
Zgodnie z zasadami sprzed Section 24, ten sam wynajmujący odliczyłby najpierw £6,000 odsetek, płacąc 40% od £7,000 = £2,800 — więc Section 24 kosztuje tego wynajmującego około £1,200 rocznie. Spółka, odliczając odsetki w pełni, zapłaciłaby zamiast tego podatek dochodowy od osób prawnych od £7,000 zysku. Policz własne liczby za pomocą kalkulatora buy-to-let oraz kalkulatora Section 24.