حاسبة الشراء بغرض التأجير

تحلّل حاسبة الشراء بغرض التأجير الربحية الكاملة لعقار إيجاري في المملكة المتحدة — حيث تجمع بين العائد الإجمالي والصافي مع التدفق النقدي بعد تكاليف الرهن العقاري وفترات الشغور ورسوم الوكلاء والصيانة والضرائب. وهي تنمذج قواعد القسم 24 (Section 24) لما بعد عام 2020 حيث لم يعد بإمكان الملّاك الأفراد خصم فائدة الرهن العقاري من دخل الإيجار، وبدلاً من ذلك يحصلون فقط على ائتمان ضريبي بنسبة 20% بمعدل الشريحة الأساسية. وقد أعاد هذا التغيير وحده تشكيل اقتصاديات الشراء بغرض التأجير وجعل التملك عبر شركة محدودة من نوع SPV أكثر جاذبية بشكل ملموس لدافعي الضرائب بالمعدل الأعلى. في 2026/27، تتراوح معدلات رهن الشراء بغرض التأجير حول 5-6%، وتبلغ رسوم SDLT الإضافية للعقار الإضافي 5% (ارتفاعاً من 3% في أبريل 2025)، ورسوم ADS في اسكتلندا 8%، بينما يضيف LTT بالمعدل الأعلى في ويلز 5%. على عقار شراء بغرض التأجير بقيمة £250,000 في إنجلترا، يبلغ إجمالي SDLT مبلغ £25,000 — وهي تكلفة دخول باهظة تؤثر على نقطة التعادل. وعادةً ما تتراوح صافي العوائد بعد القسم 24 بين 2-4% للملّاك بالمعدل الأعلى مقابل 4-6% داخل شركة محدودة تخصم الفائدة بالكامل بضريبة شركات تتراوح بين 19-25%. هذه الحاسبة موجّهة للملّاك الجدد الذين يقيّمون أول عقار شراء بغرض التأجير لهم، ولملّاك المحافظ العقارية الذين يجرون اختبارات تحمّل للاستحواذات، وللملّاك بحكم الظروف الذين يقررون التأجير أو البيع، وللمحاسبين الذين ينصحون العملاء بشأن التملك الشخصي مقابل التملك عبر SPV. كما أنها مفيدة عند مراجعة ما إذا كان عقار قائم لا يزال يحقق جدواه بالقيم الحالية ومعدلات الرهن العقاري لعام 2026/27. ما لا تشمله الحاسبة: ضريبة الأرباح الرأسمالية عند التصرف (18% بالمعدل الأساسي / 24% بالمعدل الأعلى، إعفاء سنوي قدره £3,000 لعام 2026/27، الإبلاغ خلال 60 يوماً)، أو النمذجة الكاملة لضريبة الشركات، أو ضريبة توزيعات الأرباح عند سحبها من SPV، أو بدلات التجديد الرأسمالية مقابل الإصلاحات الجارية، أو ترخيص المساكن متعددة الإشغال (HMO)، أو تكاليف ترقية شهادة EPC (من المتوقع أن يبدأ الحد الأدنى الجديد C اعتباراً من 2028)، أو تأثير إصلاحات تشريع حقوق المستأجرين (Renters' Rights) على عمليات الإخلاء بموجب القسم 21 وزيادات الإيجار. إنها أداة تقدير للربحية وليست إقراراً ضريبياً. ملاحظات إقليمية: تختلف ضرائب الشراء بغرض التأجير عبر المملكة المتحدة — تستخدم اسكتلندا LBTT مع ADS بنسبة 8%، وتستخدم ويلز LTT مع رسوم إضافية بالمعدل الأعلى قدرها 5%، وتستخدم إنجلترا وأيرلندا الشمالية SDLT مع رسوم العقار الإضافي بنسبة 5%. كما يختلف قانون الإيجار (PRT في اسكتلندا، والإيجار قصير الأجل المضمون في إنجلترا). استخدمها مع حاسبات العائد الإيجاري، ورسوم الدمغة، وضريبة الأرباح الرأسمالية، وضريبة الدخل.