Kalkulator wpływu Section 24 na BTL

Section 24 ustawy Finance (No.2) Act 2015 — w pełni obowiązująca od roku podatkowego 2020/21 — fundamentalnie zmieniła sposób opodatkowania kosztów odsetek hipotecznych u brytyjskich wynajmujących. Przed 2017 rokiem wynajmujący mogli odliczyć 100% odsetek hipotecznych od dochodu z najmu przed wyliczeniem zysku podlegającego opodatkowaniu, tak jak każdy inny koszt prowadzenia działalności. Począwszy od roku 2020/21, odsetki hipoteczne nie są już w ogóle odliczalne. Zamiast tego wynajmujący otrzymują 20% ulgę podatkową według podstawowej stawki na zapłacone odsetki — co brzmi podobnie, ale ma dramatycznie inny efekt dla podatników w wyższej i dodatkowej stawce podatkowej. Różnica ma znaczenie, ponieważ według obecnych zasad Twój dochód podlegający opodatkowaniu obliczany jest na podstawie przychodu z najmu pomniejszonego wyłącznie o dopuszczalne wydatki (bez odsetek hipotecznych). Jeśli jesteś podatnikiem 40% w wyższej stawce, płacisz 40% od wyższej kwoty zysku i otrzymujesz jedynie 20% ulgi na odsetki — co skutkuje efektywnym dodatkowym kosztem podatkowym wynoszącym 20% od odsetek. Dla wynajmującego płacącego £12 000 rocznie odsetek od kredytu hipotecznego oznacza to £2 400 więcej podatku rocznie w porównaniu do starego systemu. W skrajnych przypadkach nieruchomość z dużym kredytem (wysoki stosunek kredytu do wartości) może generować stratę w sensie przepływów pieniężnych, jednocześnie wykazując zobowiązanie podatkowe na papierze. Niniejszy kalkulator przedstawia porównanie obu systemów obok siebie. Wprowadź dochód z najmu, roczne odsetki hipoteczne, inne dopuszczalne wydatki oraz swój próg podatkowy. Wyniki pokazują dochód podlegający opodatkowaniu, podatek dochodowy i gotówkę netto zarówno według starych, jak i obecnych zasad, z wyraźnie zaznaczoną roczną różnicą. Pojawia się ostrzeżenie o przepływach pieniężnych, jeśli Twoja pozycja po opodatkowaniu jest ujemna. Dla wynajmujących rozważających wpływ na całe portfolio, należy pomnożyć roczną różnicę przez liczbę nieruchomości. Najczęstsze sposoby restrukturyzacji obejmują przeniesienie nieruchomości do spółki z o.o. (która nadal pozwala na pełne odliczenie odsetek, ale wiąże się z innymi kosztami i konsekwencjami CGT), nadpłatę kredytu hipotecznego w celu zmniejszenia odsetek, podwyżkę czynszu jako rekompensatę lub sprzedaż mniej rentownych nieruchomości. Kalkulator BTL modeluje również rentowność i przepływy pieniężne z najmu. Zasięgnij specjalistycznej porady podatkowej przed dokonaniem zmian strukturalnych w swoim portfolio.