Kalkulator Wpływu Section 24 dla Wynajmu (BTL)

Section 24 ustawy Finance (No.2) Act 2015 — w pełni obowiązująca od roku podatkowego 2020/21 — fundamentalnie zmieniła sposób opodatkowania brytyjskich wynajmujących w zakresie kosztów odsetek od kredytu hipotecznego. Przed 2017 rokiem wynajmujący mogli odliczyć 100% odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z najmu przed obliczeniem zysku podlegającego opodatkowaniu, tak jak każdy inny koszt prowadzenia działalności. Od roku 2020/21 odsetki od kredytu hipotecznego w ogóle nie podlegają odliczeniu. Zamiast tego wynajmujący otrzymują 20% ulgę podatkową (odpowiadającą stawce podstawowej) od zapłaconych odsetek — co brzmi podobnie, ale ma zupełnie inny skutek dla podatników w wyższym i dodatkowym progu podatkowym. Różnica ma znaczenie, ponieważ według obecnych zasad zysk podlegający opodatkowaniu obliczany jest na podstawie dochodu z najmu pomniejszonego wyłącznie o dopuszczalne koszty (bez odsetek hipotecznych). Jeśli jesteś podatnikiem w wyższym progu (40%), płacisz 40% od wyższej kwoty zysku, a w zamian otrzymujesz jedynie 20% ulgi od odsetek — co tworzy efektywny dodatkowy koszt podatkowy w wysokości 20% od odsetek. Dla wynajmującego płacącego £12,000 rocznie odsetek od kredytu hipotecznego oznacza to £2,400 więcej podatku rocznie w porównaniu do starych zasad. W skrajnych przypadkach nieruchomość z wysokim zadłużeniem (duży kredyt w stosunku do wartości) może generować stratę w ujęciu gotówkowym, jednocześnie wykazując zobowiązanie podatkowe na papierze. Ten kalkulator pokazuje porównanie obu wariantów obok siebie. Wprowadź dochód z najmu, roczne odsetki od kredytu hipotecznego, inne odliczalne koszty oraz swój próg podatku dochodowego. Wyniki pokazują zysk podlegający opodatkowaniu, podatek dochodowy oraz gotówkę netto zarówno według starych, jak i obecnych zasad, z wyraźnie wyeksponowaną roczną różnicą. Jeśli Twoja pozycja po opodatkowaniu jest ujemna, pojawia się ostrzeżenie dotyczące przepływu gotówki. Dla wynajmujących rozważających wpływ na cały portfel, pomnóż roczną różnicę przez liczbę nieruchomości. Najczęstsze reakcje w postaci restrukturyzacji to przeniesienie nieruchomości do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (co nadal pozwala na pełne odliczenie odsetek, ale wiąże się z innymi kosztami i implikacjami w zakresie CGT), nadpłata kredytu hipotecznego w celu obniżenia kosztu odsetek, podniesienie czynszu w celu zrekompensowania różnicy lub sprzedaż mniej dochodowych nieruchomości. Kalkulator BTL modeluje również rentowność najmu i przepływy pieniężne. Przed dokonaniem zmian strukturalnych w portfelu warto skonsultować się ze specjalistą podatkowym.