حاسبة تأثير القسم 24 على عقارات التأجير (BTL)

أحدث القسم 24 من قانون المالية (رقم 2) لعام 2015 — الذي طُبِّق بالكامل تدريجياً اعتباراً من السنة الضريبية 2020/21 — تغييراً جوهرياً في طريقة فرض الضرائب على ملاك العقارات في المملكة المتحدة بخصوص تكاليف فائدة الرهن العقاري. قبل عام 2017، كان بإمكان الملاك خصم 100% من فائدة الرهن العقاري من إيرادات الإيجار قبل حساب الربح الخاضع للضريبة، تماماً مثل أي مصروف تجاري آخر. اعتباراً من 2020/21 فصاعداً، لم تعد فائدة الرهن العقاري قابلة للخصم على الإطلاق. وبدلاً من ذلك، يحصل الملاك على ائتمان ضريبي بالمعدل الأساسي 20% على الفائدة المدفوعة — وهو ما يبدو مشابهاً لكنه يُحدث أثراً مختلفاً تماماً لدافعي الضرائب بالمعدل الأعلى والإضافي. يُحدث الفرق أهميته لأنه بموجب القواعد الحالية، يُحسب ربحك الخاضع للضريبة على أساس إيرادات الإيجار مطروحاً منها المصروفات المسموح بها فقط (دون احتساب فائدة الرهن العقاري). إذا كنت من دافعي الضرائب بالمعدل الأعلى 40%، فإنك تدفع 40% على رقم الربح الأعلى وتحصل فقط على ائتمان بنسبة 20% على الفائدة — مما يخلق تكلفة ضريبية إضافية فعلية بنسبة 20% على الفائدة. بالنسبة لمالك يدفع 12,000£ سنوياً كفائدة رهن عقاري، فإن ذلك يعني 2,400£ إضافية سنوياً في الضرائب مقارنة بالنظام القديم. وفي الحالات القصوى، يمكن لعقار شديد الاستدانة (رهن كبير مقارنة بالقيمة) أن يُحقق خسارة من الناحية النقدية بينما يُنتج التزاماً ضريبياً على الورق. تعرض هذه الحاسبة المقارنة جنباً إلى جنب. أدخل إيرادات الإيجار وفائدة الرهن العقاري السنوية وغيرها من المصروفات القابلة للخصم وشريحة ضريبة الدخل الخاصة بك. تُظهر النتائج الربح الخاضع للضريبة وضريبة الدخل وصافي النقد بموجب كل من القواعد القديمة والحالية، مع إبراز الفرق السنوي بوضوح. ويظهر تحذير بشأن التدفق النقدي إذا كان وضعك بعد الضريبة سلبياً. بالنسبة للملاك الذين يدرسون التأثير عبر محفظة عقارية، اضرب الفرق السنوي في عدد العقارات. تشمل أكثر استجابات إعادة الهيكلة شيوعاً نقل العقارات إلى شركة محدودة (التي لا تزال تسمح بالخصم الكامل للفائدة لكن لها تكاليف أخرى وآثار على CGT)، أو السداد الزائد للرهن العقاري لتقليل رسوم الفائدة، أو رفع الإيجارات للتعويض، أو بيع العقارات الأقل ربحية. كما تُنمذج حاسبة BTL عائد الإيجار والتدفق النقدي. اطلب مشورة ضريبية متخصصة قبل إجراء تغييرات هيكلية على محفظتك العقارية.