Calculadora de Impacto do Section 24 para Buy-to-Let

O Section 24 da Finance (No.2) Act 2015 — totalmente implementado a partir do ano fiscal de 2020/21 — mudou de forma fundamental a maneira como os senhorios do Reino Unido são tributados sobre os custos de juros da hipoteca. Antes de 2017, os senhorios podiam deduzir 100% dos juros da hipoteca do rendimento de arrendamento antes de calcular o lucro tributável, tal como qualquer outra despesa de negócio. A partir de 2020/21, os juros da hipoteca deixaram de ser dedutíveis por completo. Em vez disso, os senhorios recebem um crédito fiscal à taxa básica de 20% sobre os juros pagos — o que parece semelhante, mas tem um efeito drasticamente diferente para contribuintes de taxa superior e taxa adicional. A diferença é importante porque, ao abrigo das regras atuais, o seu lucro tributável é calculado apenas com base no rendimento de arrendamento menos as despesas dedutíveis permitidas (sem incluir os juros da hipoteca). Se for um contribuinte de taxa superior (Higher rate) de 40%, paga 40% sobre o valor de lucro mais elevado e recebe apenas um crédito de 20% sobre os juros — o que cria um custo fiscal adicional efetivo de 20% sobre os juros. Para um senhorio que paga £12,000 por ano em juros de hipoteca, isso significa mais £2,400 por ano em imposto face ao regime antigo. Em casos extremos, uma propriedade com elevado nível de endividamento (hipoteca elevada face ao valor) pode gerar um prejuízo em termos de tesouraria ao mesmo tempo que produz uma dívida fiscal no papel. Esta calculadora mostra a comparação lado a lado. Introduza o seu rendimento de arrendamento, os juros anuais da hipoteca, outras despesas dedutíveis e o seu escalão de imposto sobre o rendimento. Os resultados mostram o lucro tributável, o imposto sobre o rendimento e o valor líquido de tesouraria ao abrigo de ambas as regras — antigas e atuais — com a diferença anual destacada de forma proeminente. Surge um aviso de fluxo de caixa se a sua posição após impostos for negativa. Para senhorios que consideram o impacto num portefólio, multiplique a diferença anual pelo número de propriedades. As respostas de reestruturação mais comuns incluem transferir propriedades para uma sociedade limitada (que continua a permitir a dedução total dos juros, mas tem outros custos e implicações de CGT), amortizar antecipadamente a hipoteca para reduzir os encargos de juros, aumentar as rendas para compensar, ou vender as propriedades menos rentáveis. A calculadora BTL também modela o rendimento (yield) e o fluxo de caixa do arrendamento. Procure aconselhamento fiscal especializado antes de fazer alterações estruturais ao seu portefólio.